Koppeling van een franchiseovereenkomst met een huurovereenkomst

In de blogreeks ‘Wet Franchise’ nemen wij u mee in de belangrijkste veranderingen en gevolgen van de Wet Franchise. De vorige blogs stonden in het teken van de informatieplicht en de onderlinge verhouding tussen franchisegevers en franchisenemers, de zorgplicht,  het instemmingsrecht én de nieuwe wettelijke regels over goodwill en non-concurrentie bij het einde van de franchiseovereenkomst. In deze blog bespreken wij het koppelbeding, een belangrijke schakel tussen een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst.

Belang van een huurovereenkomst naast een franchiseovereenkomst

Naast de franchiseovereenkomst is er nóg een overeenkomst die vaak tussen franchisegever en franchisenemer wordt gesloten: de huurovereenkomst. Met deze huurovereenkomst wordt de locatie door de franchisegever aan de franchisenemer verhuurd, met een beding dat met het eindigen van de franchiseovereenkomst óók de huurovereenkomst eindigt. Hiermee voorkom je dat de franchisenemer bij het einde van de franchiseovereenkomst de vestigingslocatie kan blijven gebruiken.

Het behoud van een vestiging voor de franchiseformule is niet alleen in het belang van de franchisegever, maar ook in het belang van de (andere) franchisenemers. De uitstraling van de franchiseformule, het marketingbudget en het inkoopvolume (het inkoopvolume zorgt weer voor kortingen voor alle franchisenemers) gaan dan niet verloren en zorgen ervoor dat de franchiseformule voldoende omvang houdt. Met die zekerheid ben je als franchisegever natuurlijk ook sneller geneigd investeringen in de locatie te doen of mogelijk te maken.

Koppelbeding franchiseovereenkomst en huurovereenkomst

De franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst zijn twee op zichzelf staande overeenkomsten waarvoor verschillende wettelijke regimes gelden. Voor de franchiseovereenkomst is dat de per 1 januari 2021 ingevoerde Wet Franchise. Voor de huurovereenkomst zijn dat de in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen omtrent het huurrecht.

Deze verschillende soorten overeenkomsten kunnen tot gevolg hebben dat de ene overeenkomst beëindigd kan worden en de andere niet. Om dit te voorkomen wordt er vaak een koppelbeding afgesproken op grond waarvan de beëindiging van de ene overeenkomst ertoe leidt dat ook de andere overeenkomst eindigt. Een koppelbeding kan in vele varianten worden opgesteld, maar er dient altijd rekening te worden gehouden met de “dwingendrechtelijke bepalingen” uit zowel het huurrecht als uit de Wet Franchise.

Voor de koppeling tussen een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst die ziet op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW (de zogenaamde: ‘middenstandsbedrijfsruimte’) is het belangrijk om te weten dat dat de huurder van die ruimte huurbescherming geniet. Deze bescherming houdt onder meer in dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen kan opzeggen op grond van de in de wet opgenomen opzeggingsgronden.

Oplossingen om de huurovereenkomst alsnog op te zeggen

Ondanks deze bescherming van de huurder voorziet het huurrecht toch nog in een tweetal oplossingen.

Huurovereenkomst voor een periode van maximaal 2 jaar
Zo kan er een huurovereenkomst voor een korte periode van maximaal 2 jaar worden aangegaan. In dat geval heeft de huurder namelijk geen recht op huurbescherming. Wanneer franchiseovereenkomsten voor een langere tijd worden aangegaan (wat vaak het geval is), biedt dit geen oplossing.

Goedkeuring vragen voor afwijkingen van dwingendrechtelijke bepalingen
Een andere oplossing biedt artikel 7:292 lid 3 BW. Op grond van deze bepaling kan aan de kantonrechter goedkeuring worden gevraagd voor afwijkingen van een aantal dwingendrechtelijke bepalingen, waaronder die van het beperkt aantal opzeggingsgronden van de verhuurder. Als de rechter de gevraagde afwijking goedkeurt, dan kan de franchisenemer daar later niet meer de vernietiging van inroepen. De rechter kan dan ook een koppelbeding goedkeuren dat inhoudt dat beëindiging van de franchiseovereenkomst de franchisegever de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst met de franchisenemer op te zeggen.

De kantonrechter kan zo’n beding alleen goedkeuren als:

1. het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast; óf
2. de huurder de wettelijke bescherming vanwege zijn maatschappelijke positie in vergelijking tot de verhuurder in redelijkheid niet nodig heeft.
   
   

De onder sub b genoemde mogelijkheid zal zich bij een franchisenemer meestal niet voordoen. Een franchisenemer is vaak een startende ondernemer of een ondernemer met slechts een enkele vestiging, zodat hij de wettelijke bescherming vanwege zijn maatschappelijke positie in vergelijking met de verhuurder wel nodig heeft.

Verder zal in veel gevallen een beding waarmee voor de franchisegever een extra opzegmogelijkheid wordt gecreëerd de rechten van de huurder wezenlijk aantasten. Dit maakt dat, wil een franchisegever een beroep op sub a kunnen doen, hij daar ook wat tegenover moet stellen. Een goede motivering van het verzoek, waarbij aan de rechter wordt uitgelegd dat in het specifieke geval de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast, is dan ook een absolute must. Een uitkoopregeling, waarbij de waarde van de investeringen die de franchisenemer in de locatie heeft gedaan, alsmede een vergoeding van de goodwill, is daar een belangrijk onderdeel van.

Formulering koppelbeding luistert nauw

De formulering van het koppelbeding luistert nauw. Voor een extra opzeggingsgrond kan wel goedkeuring worden verleend, maar voor een beding dat een ontbinding zonder tussenkomst van de rechter mogelijk maakt niet. Verder dient het beding te worden geformuleerd als een zogenaamde opschortende voorwaarde, ter voorkoming dat er toch een huurovereenkomst tot stand komt als de gevraagde goedkeuring wordt geweigerd.

Tot slot

Mocht u vragen hebben over de koppeling van de franchiseovereenkomst met een huurovereenkomst (of andere overeenkomsten), neem dat gerust contact op met één van onze specialisten.