Het opleverdossier onder de Wkb: wat houdt het in?

K.J.T. (Karel) Boersma

K.J.T. (Karel) Boersma

Geplaatst op

3 minuten

Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wil men een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen invoeren. Hiermee wordt de positie van opdrachtgevers (bouwconsumenten) versterkt. Een onderdeel hiervan is dat de aannemer bij de oplevering een ‘opleverdossier’ aan zijn opdrachtgever verstrekt. Hierin toont hij aan dat het werk goed en deugdelijk is uitgevoerd. Wat houdt dit opleverdossier precies in? Op die vraag geef ik in dit artikel antwoord.


Twee soorten Wkb opleverdossiers

De Wkb kent twee verschillende soorten opleverdossiers:

  1. de door de aannemer op grond van het Burgerlijk Wetboek aan de opdrachtgever te verstrekken opleverdossier; en
  2. het door de kwaliteitsborger op grond van de Woningwet aan de gemeente te verstrekken opleverdossier.


In dit artikel ga ik op eerstgenoemd dossier verder in.


In het Burgerlijk Wetboek wordt een nieuw artikel ingevoerd waarmee de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier door de aannemer aan de opdrachtgever wordt vastgelegd. Dit wordt gedaan in artikel 7:757a BW dat luidt:

In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in art. 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:

a) tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;

b) gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

 

Wie is verplicht een opleverdossier te verstrekken?

De verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier geldt niet alleen in de relatie tussen opdrachtgever en aannemer. De verplichting geldt namelijk ook in de relatie tussen hoofdaannemer en onderaannemer, waarbij de hoofdaannemer dan de opdrachtgever is. Veel onderaannemers werken niet met een opleverdossier of iets soortgelijks. Door hen wordt vaak volstaan met garantieverklaringen. Zodra de Wkb in werking treedt is dit voor onderaannemers niet langer voldoende en zijn ook zij verplicht een opleverdossier op te stellen.

Deze verplichting geldt voor alle aannemingsovereenkomsten van ‘bouwwerken’, ongeacht of de overeenkomst wordt gesloten met een consument, een bedrijf of een overheid. Het begrip ‘bouwwerk’ is niet in deze bepaling of elders in de ‘Titel Aanneming van Werk’ gedefinieerd. Aangenomen wordt dat voor de uitleg van dit begrip aansluiting gezocht dient te worden bij het begrip ‘bouwwerk’ uit het omgevingsrecht, te weten:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.”

Wat is de vorm en hoe ziet de inhoud van het opleverdossier eruit?

Over de vorm waarin het opleverdossier aangeleverd moet worden, zegt de wettekst niets. Partijen zijn dus vrij om daar zelf invulling aan te geven. Voor wat betreft de vorm is de verwachting dat het opleverdossier veelal digitaal zal worden aangeleverd.

In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is door de ‘Normcommissie Consumentendossier’ een ontwerpversie van de Nationale Praktijk Richtlijn (NPR) 8092 ‘Consumentendossier’ beschikbaar gesteld voor consultatie. Uit de richtlijn volgt dat deze is gemaakt voor aannemers van nieuwbouw, verbouw, renovatie en onderhoud van woningen, woongebouwen of onderdelen daarvan.

Volgens het persbericht dat NEN uitbracht ten tijde van het ter consultatie leggen, is het ontwerp van NPR 8092 bedoeld als handreiking aan aannemers om zelf een digitaal Consumentendossier op te stellen. Deze dient straks bij oplevering aan consumenten te worden overgedragen voor nieuwbouw en verbouw.’ In de NPR wordt omschreven waar het Digitale Consumentendossier ten minste aan moet voldoen.

Voor andere bouwwerken (dus van bedrijven en overheden) is er (nog) geen richtlijn.

Is een opleverdossier onder de Wkb verplicht?

Deze bepaling is van regelend recht. Dat betekent dat partijen van deze bepaling kunnen afwijken door bijvoorbeeld overeen te komen dat er geen opleverdossier of een opleverdossier met een andere inhoud wordt verstrekt. Als partijen contractueel niets anders overeenkomen, moet de aannemer minimaal de in artikel 7:757a BW vermelde informatie aanleveren.

Omdat dit een nieuwe bepaling is bevatten de veel gehanteerde overeenkomsten met bijbehorende voorwaarden, zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005, hiervoor geen regeling. Als partijen in de (onder)aannemingsovereenkomst niet anders overeenkomen, geldt artikel 7:757a BW.


Geldt er overgangsrecht?

Er geldt vooralsnog geen overgangsrecht. Dit heeft tot gevolg dat de wet op de datum van inwerkingtreding direct van toepassing is op zowel op dat moment bestaande als nadien gesloten overeenkomsten.

In de brief van 22 november 2021 aan de Eerste Kamer heeft minister Ollongren toegezegd het ontbreken van het overgangsrecht te herstellen in een ‘Verzamelwet’. Hiermee zal de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier alleen gelden voor overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten na inwerkingtreding van artikel 7:757a BW.

Praktijktips voor het opleverdossier

In de wettelijke bepaling wordt niet concreet aangegeven waaruit het opleverdossier, dat de aannemer aan de opdrachtgever dient te verstrekken, dient te bestaan. Aangezien de bepaling van regelend recht is, hoeft dit geen probleem te zijn als partijen hierover duidelijke afspraken maken. Zo kunnen partijen afspraken maken over:

  • of er een opleverdossier verstrekt dient te worden;
  • de vorm waarin het opleverdossier wordt verstrekt;
  • het moment waarop dit verstrekt dient te worden;
  • de inhoud van het opleverdossier.

Aangezien in de wet (nog) niet voorzien is in overgangsrecht doen partijen er verstandig aan om in aannemingsovereenkomsten die nu al worden aangegaan hierover afspraken te maken.

Voor hoofdaannemers geldt dat zij deze afspraken niet alleen met hun opdrachtgevers, maar ook met hun onderaannemers en toeleveranciers dienen te maken.

Meer informatie?

Wilt u weten hoe u uw huidige aannemingsovereenkomst ‘Wkb-proof’ kunt maken of heeft u vragen over het opleverdossier? Neem dan contact op met één van onze specialisten. Zij helpen u graag verder!

Kijk voor meer informatie over de Wkb op ons Wkb Kennisdossier.


WKB kennisdossier-1

 

Overheden moeten gelijke kansen bieden bij verkoop van onroerende zaken

Gerelateerd bericht:

Overheden moeten gelijke kansen bieden bij verkoop van onroerende zaken