De 5%-regeling onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: wat wijzigt er?

Op 1 januari 2024 treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. Deze nieuwe wet heeft gevolgen voor de gehele ‘bouwkolom’. In dit artikel ga ik dieper in op één van de verbeteringen die deze wet met zich meebrengt voor de opdrachtgever, namelijk de aanscherping van de 5%-regeling.

De huidige 5%-regeling

Op grond van het huidige artikel 7:768 BW mag een particuliere opdrachtgever, zonder een beroep te doen op een opschortingsbevoegdheid en onder behoud van zijn recht op oplevering van de woning, maximaal 5% inhouden op de laatste termijn(en) van de aanneemsom. De opdrachtgever dient dit bedrag in depot te storten van de notaris, in plaats van het aan de aannemer te betalen. De achterliggende gedachte is dat de opdrachtgever voldoende tijd heeft om eventuele gebreken bij de aannemer aan te kaarten, zonder dat hij de gehele aanneemsom al heeft betaald. De notaris geeft het depot automatisch, drie maanden na de datum van oplevering waarin de opdrachtgever de notaris niet te kennen heeft gegeven dat hij het depot wil handhaven, vrij.

Wat verandert er met de nieuwe 5%-regeling onder de Wkb voor de aannemer?

De Wkb brengt in dit verband de volgende wijzigingen met zich mee:

• Volgens de huidige wettelijke regeling moet de opdrachtgever actief moeite doen; hij moet de notaris laten weten dat het werk is opgeleverd en dat hij het depot wil handhaven. De wetgever acht dit onwenselijk, gelet op het kennisverschil tussen de particuliere opdrachtgever en de aannemer. Daarnaast speelt mee dat niet altijd duidelijk is wanneer de oplevering heeft plaatsgevonden. In het nieuwe artikel 7:768 BW wordt de aannemer daarom een actieve rol toebedeeld. Wanneer mag de notaris het depot onder de Wet Kwaliteitsborging voor bouwen uitbetalen? Dat mag nadat de aannemer hem schriftelijk heeft bevestigd dat hij zijn opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht tot inhouding van 5% van de aanneemsom én dat de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot te willen aanhouden.
  
  
• In plaats van een depotstorting van 5% bij de notaris, mag een aannemer zijn particuliere opdrachtgever volgens de huidige regeling ook zekerheid bieden in de vorm van een bankgarantie van 5% van de aanneemsom. De mogelijkheid voor de aannemer om vervangende zekerheid te stellen, wordt verduidelijkt door een aan het depot gelijkwaardige zekerheid voor te schrijven. Wanneer is volgens de wetgever sprake van zo’n gelijkwaardige zekerheid? In het geval deze zekerheid in dezelfde gevallen en onder dezelfde voorwaarden inroepbaar is als het depot.
  
  

De hierboven weergegeven wijzigingen zijn van dwingend recht. Dit houdt in dat hiervan in beginsel niet ten nadele van de opdrachtgever kan worden afgeweken. Volgens het overgangsrecht geldt voornoemde regel met betrekking tot de 5%-regel niet voor bestaande aannemingsovereenkomsten vóór de inwerkingtreding van de Wkb.

Voorbeeldbrief

Gelet op bovengenoemde wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek aangaande de 5%-regeling, hebben wij een voorbeeldbrief opgesteld. Deze brief kan door de aannemer, na de invoering van de Wkb, verstuurd worden voor vrijgave van het depot. Let op! De nieuwe wettelijke regeling schrijft voor dat voornoemde brief naar de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip moet worden verstuurd.

Meer informatie?

Wilt u meer weten over de wijzigingen die de Wkb met zich meebrengt? Bekijk dan dit artikel van Karel Boersma over de aanscherping van de waarschuwingsplicht of raadpleeg ons Wkb Kennisdossier.

Heeft u vragen over de Wkb of over de voorbeeldbrief? Neem dan gerust contact met mij op.

Wat is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)?
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) heeft tot doel de bouwkwaliteit te verbeteren. Met de Wkb wordt beoogd om de bouwkwaliteit in Nederland te verbeteren. Door de toenemende complexiteit in de bouw, is herziening van het huidige stelsel van kwaliteitsborging volgens de wetgever noodzakelijk. Op die manier wordt de relatie tussen de (particuliere) opdrachtgever en de bouwende partijen evenwichtiger. Dit doel moet worden bereikt door de privaatrechtelijke positie van de (particuliere) opdrachtgever te verbeteren en door de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging

Wijziging Burgerlijk Wetboek
Door een aantal punten in het Burgerlijk Wetboek aan te passen wordt onder meer de rechtspositie van (particuliere) opdrachtgevers bij aanneming van bouwwerken verbeterd.

Nieuw stelsel kwaliteitsborging
Met de invoering van de Wkb verschuift de focus in de bouw. De aandacht wordt verlegd van het vooraf verkrijgen van een vergunning naar het tijdens en achteraf kunnen aantonen dat wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 en aan andere afgesproken kwaliteitseisen.