Wordt het terugvorderen van verjaarde grond wat eenvoudiger?

Vastgoedeigenaren realiseren zich niet altijd even goed dat zij ook de eigendom van een stuk grond kunnen kwijtraken, terwijl er geen sprake is van verkoop. Het komt immers veelvuldig voor dat de buurman een stuk grond in bezit neemt, bijvoorbeeld door dat stuk grond zodanig te omheinen en bij zijn eigen perceel te betrekken, dat de vastgoedeigenaar geen gebruik meer kan maken van dat stuk grond. Wanneer speelt verjaring, en in welke situatie kan een eigenaar zijn grond terugvorderen? Daarover vertel ik meer in dit blog.

Terugvorderen verjaarde grond

Als de vastgoedeigenaar dit ontdekt binnen tien jaar nadat de buurman het stuk grond in bezit heeft genomen, dan kan de vastgoedeigenaar die onrechtmatige toestand ongedaan maken. Als de vastgoedeigenaar dit ontdekt als al wel tien, maar nog geen twintig jaar zijn verstreken, dan kan de vastgoedeigenaar de onrechtmatige toestand alsnog ongedaan maken. Dat is alleen anders als de buurman kan aantonen dat hij te goeder trouw is geweest Hiervan is sprake als hij bijvoorbeeld goede redenen had om aan te nemen dat het stuk grond daadwerkelijk van hem was.

Als echter twintig jaar zijn verstreken, dan kan de vastgoedeigenaar de onrechtmatige situatie niet meer ongedaan maken, omdat een dergelijke vordering dan is verjaard. Uit recente jurisprudentie volgt echter dat de vastgoedeigenaar onder omstandigheden tóch het stuk grond kan terugvorderen dat hij door verjaring is verloren. Daarover vertel ik hieronder meer.

Is het mogelijk verjaarde grond terug te vorderen?

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 (ten overvloede) overwogen, dat degene die een stuk grond door verjaring aan een ander heeft verloren, mogelijk alsnog een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen. Dat is het geval als sprake is van voltooide verjaring twintig jaar nadat de buurman niet te goeder trouw bezit heeft genomen van een stuk grond. De Hoge Raad heeft daarbij overwogen dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. In dat geval kan de vastgoedeigenaar die zijn eigendom heeft verloren, een vordering tegen de bezitter instellen. Deze vordering ziet op een vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van dat onrechtmatig handelen. Als de vastgoedeigenaar in een dergelijke situatie terug levering van de grond vordert – in plaats van schadevergoeding in geld – ligt het volgens de Hoge Raad voor de hand dat de rechter die vordering toewijst.

Welke eisen gelden voor een vordering tot terug levering van grond?

Zowel mijn kantoorgenote Annemarie Carpaij als ikzelf hebben in het verleden over voornoemde uitspraak van Hoge Raad geschreven. Annemarie heeft daarover gepubliceerd in Tijdschrift voor Bouwrecht en ikzelf in Tijdschrift voor Zakenrecht. Onze conclusies over de wijze waarop de lagere rechtspraak na 24 februari 2017 omgaat met de uitspraak van de Hoge Raad, zijn min of meer gelijk. Voor het antwoord op de vraag of de rechter een vordering tot terug levering van de grond toewijst, spelen de volgende factoren een rol.

1. Voor toewijzing van de vordering is nodig dat de oorspronkelijke eigenaar aantoont dat de bezitter de grond destijds te kwader trouw in bezit heeft genomen (dus daadwerkelijk met het doel om iemand anders grond in te pikken).
2. De vordering wordt niet toegewezen als de eiser pas na voltooiing van de verjaring eigenaar is geworden van de betreffende grond, waarbij in dat geval eiser nooit eigenaar is geweest en de grond ook niet kan opeisen.
3. De wet kent als hoofdregel dat schadevergoeding wordt voldaan in geld, waardoor de rechter een vordering tot terug levering van de grond zal afwijzen, wanneer de oorspronkelijke eigenaar niet aantoont dat hij voldoende zwaarwegend belang heeft bij teruggave van de grond.
4. Als de oorspronkelijke eigenaar niet heeft opgetreden tegen het onrechtmatige bezit van zijn buurman, terwijl hij daarvan wel op de hoogte was, kan dit tot het oordeel leiden dat sprake is van eigen schuld.
5. Tot slot geldt ook voor de vordering tot terug leveren van de grond een maximale verjaringstermijn van twintig jaar, waardoor een dergelijke vordering na het verstrijken van de verjaringstermijn wordt afgewezen.

Wordt in de rechtspraak afgeweken van deze eisen?

Tot op heden is de lagere rechtspraak redelijk consistent in het toepassen van de eisen zoals die hiervoor zijn uiteengezet. Echter, een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam heeft daarin verandering gebracht. Daarbij gaat het om de situatie zoals hiervoor beschreven onder punt 2, namelijk dat de eiser pas na voltooiing van de verjaring eigenaar is geworden van de betreffende grond. De strook grond die voorheen tot de betreffende grond behoorde, was dus al door voltooide verjaring in eigendom overgegaan op de buurman, nog vóórdat de eiser eigenaar werd van de betreffende grond.

Ondanks dat de eiser dus feitelijk geen grond heeft verloren, oordeelt de rechter dat eiser toch een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad kan instellen tegen zijn buurman en terug levering van de grond kan vorderen. De reden daarvan is volgens de rechter dat de schadevergoedingsvordering door de oorspronkelijk eigenaar rechtsgeldig is overgedragen aan eiser. De rechter verwijst hiervoor naar de leveringsakte, waarin een standaardbepaling is opgenomen op grond waarvan alle aanspraken die de verkoper (de oorspronkelijk eigenaar van de grond) ten aanzien van de verkochte grond kan doen gelden tegenover derden, zijn geleverd aan de koper(eiser in de procedure).

Het voert te ver om in dit artikel dieper in te gaan op het oordeel van de rechter. Het is van belang dat deze uitspraak laat zien dat procederen ook zinvol kan zijn als de kans op succes op voorhand niet erg groot lijkt. Bij verjaringszaken is het in zijn algemeenheid zo dat hoewel de feiten in een zaak niet kunnen worden veranderd, een goede procesvoering hét verschil kan maken in toe- of afwijzing van een vordering tot – in dit geval – terug levering van verloren grond.

Heeft u te maken met verjaring van grond, bijvoorbeeld omdat u meent dat uw buurman uw grond ten onrechte heeft ingepikt? Of juist omdat u meent eigenaar te zijn van een perceel grond, en uw buurman dat betwist? Neemt u dan gerust contact met mij op.