De oververhitte woningmarkt is dagelijks onderwerp van gesprek. De berichtgeving in de media draagt daar onverminderd aan bij. Volgens de cijfers van NVM komt de gemiddelde huizenprijs in het tweede kwartaal van 2021 uit op gemiddeld € 410.000,-. Hierbij is 78% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, waarbij gemiddeld 8,2% boven de vraagprijs wordt betaald. Vanwege de huidige woningmarkt zijn kopers steeds meer geneigd om snel te handelen en zelfs geen ontbindende voorwaarden voor de financiering meer op te nemen in de koopovereenkomst. Wat als de koper na aankoop twijfelt of eigenschappen van de woning ontdekt die hij niet had verwacht? In dit artikel lichten we de rol van de onderzoeksplicht toe.
Wat mag de koper verwachten?
De meeste kopers die op zoek zijn naar een woning, hebben een idee over de kenmerken waaraan hun toekomstige woning moet voldoen. Het is gebruikelijk dat koper een woning eerst bezichtigt en zich verder verdiept in de informatie die voorhanden is. Denk hierbij aan de verkoopbrochure, het bestemmingsplan en de mededelingen van de makelaar of van verkoper zelf. Hierdoor wordt bij koper een bepaalde verwachting gewekt over de woning. Voorheen was het niet ongebruikelijk dat een koper een woning meer dan eens kwam bezichtigen en zich terdege kon verdiepen in de voorhanden zijnde informatie. In de huidige woningmarkt is echter vaak één keer bezichtigen het maximum, als de woning niet al is verkocht voordat deze op Funda komt te staan. Veel kopers zijn zich vaak niet bewust van het (juridische) feit, dat juist de bezichtigingen en alle voorhanden zijnde informatie, bepalend zijn voor wat koper aan eigenschappen van de woning mag verwachten. Daarnaast mag een koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn.
Wanneer is sprake van aan gebrek aan de woning?
Als er sprake is van een gebrek aan de woning, dan kan het zijn dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst (artikel 7:17 lid 2 BW). In dat geval is de woning niet conform de overeenkomst aan koper geleverd, en is sprake van non-conformiteit. Om te bepalen of een woning niet beantwoord aan de overeenkomst, is onder meer van belang:
- de aard van de woning;
- de hoogte van de prijs;
- de omstandigheden waaronder de koop heeft plaatsgevonden;
- de deskundigheid van koper en verkoper en;
- de mededelingen die verkoper over de zaak heeft gedaan.
Koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zodra koper aanleiding heeft om wel aan de afwezigheid van een eigenschap te twijfelen, komt zijn onderzoeksplicht aan de orde.
Wat is de onderzoeksplicht?
De onderzoeksplicht wordt relevant, zodra koper stelt dat sprake is van een gebrek aan de woning dat hij niet hoefde te verwachten. Het gaat bij non-conformiteit niet om wat koper heeft verwacht, maar wat hij redelijkerwijze mocht verwachten. De verwachting van koper is afhankelijk van de gedragingen en met name de zorgvuldigheid die koper in acht heeft genomen. Dit betekent dat koper ten aanzien van een bepaald gebrek geen enkele twijfel mag hebben over de afwezigheid daarvan. Zijn er echter aanwijzingen waardoor koper ook maar enigszins had moeten gaan twijfelen over de afwezigheid van het gebrek, dan ligt het op zijn weg om aanvullend onderzoek in te stellen, zodat hij alsnog volledig zekerheid verkrijgt over de afwezigheid van het gebrek.
Wat is het gevolg van het schenden van de onderzoeksplicht?
Het schenden van de onderzoeksplicht door koper, heeft doorgaans tot gevolg dat geen sprake is van non-conformiteit. Aan de hand van de onderzoeksplicht wordt vastgesteld of koper klaagt over de afwezigheid van een eigenschap waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Als die twijfel er wel had moeten zijn en daarom op koper een onderzoeksplicht rustte, staat schending daarvan aan een succesvol beroep op non-conformiteit in de weg.
Het is van groot belang om als koper voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst, kritisch na te gaan of hem uit de door hem ter beschikking staande informatie, in alle redelijkheid twijfels worden opgeworpen over bepaalde eigenschappen van de woning. Bij twijfel is nader onderzoek vereist! Enerzijds omdat koper dan later niet het schenden van zijn onderzoeksplicht kan worden tegengeworpen en anderzijds omdat koper daardoor zelf (doorgaans) meer duidelijkheid zal verkrijgen over het al dan niet ontbreken van de betreffende eigenschap(pen).
Vergeet daarbij niet dat het ook kan gaan over factoren in de nabijheid van de woning. Een goed voorbeeld daarvan is de zaak van de bewoners die op enig moment werden geconfronteerd met een winteropenstelling van een naastgelegen tennispark, waardoor zij hinder ondervonden van de belichting (zie HR 11 december 2020).
Overweegt u een woning te kopen? Laat uw contract toetsen!
De onderzoeksplicht van koper is slechts een onderdeel in het juridische vraagstuk of sprake is van non-conformiteit. Ook de inhoud van de koopovereenkomst die koper en verkoper met elkaar zijn aangegaan, is bepalend voor het antwoord op die vraag. Steeds vaker wordt daarin bijvoorbeeld een oudersomclausule opgenomen. Hierdoor komt koper in een (nog) nadelige(re) positie terecht als de woning een gebrek heeft. Ook andere bepalen zoals ontbindende voorwaarden afhankelijk van de uitkomst van een bouwkundig onderzoek, worden vaak geschrapt terwijl kopers zich daar niet altijd even goed bewust van zijn.
Wilt u in deze oververhitte woningmarkt snel en kundig advies over uw koopovereenkomst, zodat u niet op een later moment wordt geconfronteerd met een flinke teleurstelling en/of een flinke financiële tegenvaller? Neemt u dan gerust contact met ons op!
