Wet vaste huurcontracten: per 1 juli 2024 vaste huurcontracten weer de norm

De ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht van woonruimte volgen elkaar gauw op. Vanaf vandaag is de Wet vaste huurcontracten van kracht en zijn vaste huurcontracten weer de norm. Het doel van deze wet is om huurders meer zekerheid te geven over hun woonsituatie. Wel kunnen verhuurders een huurcontract voor bepaalde tijd aangaan met specifieke groepen en onder bepaalde voorwaarden. Deze uitzonderingen staan beschreven in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). In deze blog bespreek ik wat de Wet vaste huurcontracten voor jou betekent. Tot slot sta ik kort stil bij de andere wetsontwikkelingen waarmee de wetgever de positie van huurders van woonruimte beoogt te verbeteren.

Wet doorstroming huurmarkt 2015: het ‘oude’ huurrecht

Voorheen maakte de Wet doorstroming huurmarkt het mogelijk om een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte te sluiten voor de duur van twee jaar of korter, dan wel een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte te sluiten voor de duur van vijf jaar of korter, die na afloop van de overeengekomen huurperiode eindigde. Als de huur nadien werd voortgezet, moest de verhuurder de huurder een contract voor onbepaalde tijd aanbieden.

Tot 1 juli 2024 was het nog mogelijk om een tijdelijk huurcontract aan te gaan. De huurder genoot in dat geval niet de huurbescherming die de huurder wel geniet bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. De gedachte was dat meer flexibiliteit voor verhuurders zou leiden tot meer woningaanbod voor huurders.

Wet vaste huurcontracten

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten is het tij gekeerd en geldt als hoofdregel dat alleen vaste huurcontracten mogen worden afgesloten. Dat betekent dat huurcontracten die verhuurders vanaf 1 juli 2024 aangaan, huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn en de huurder huurbescherming geniet.

Voor bestaande tijdelijke huurcontracten, die (dus) vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt dat deze van kracht blijven en na de overeengekomen huurperiode eindigen. Wordt de huurovereenkomst verlengd? Dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Uitzonderingen Wet vaste huurcontracten: huurcontract voor bepaalde tijd wél mogelijk

In een aantal gevallen is het wél mogelijk om onder de Wet vaste huurcontracten een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar) aan te gaan. Dat geldt voor alle verhuurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, maar alleen met een aantal specifieke groepen huurders. De doelgroepen waarvoor huurcontracten voor bepaalde duur mogelijk zijn, staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst en zijn de volgende:

Studenten die tijdelijk voor studie in een andere plaats moeten huren dan waar zij wonen;
Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen;
Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren en dat kunnen aantonen;
Huurders met wie de verhuurder een tweede kanscontract aangaat;
Personen tussen de 16 en 27 jaar, die na overlijden van hun ouder/verzorger (de hoofdhuurder) de huurovereenkomst overnemen;
Ouders die scheiden, aantoonbaar niet meer samenwonen en tijdelijk een woning huren om dichtbij hun kind of kinderen te blijven wonen;
Huurders die op de Waddeneilanden werken en normaal in een andere plaats wonen;
Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.

Welke situaties blijven mogelijk?

Daarnaast blijven overige bestaande huurcontracten van tijdelijke aard onveranderd. Het gaat hierbij om de volgende situaties:

Een huurcontract via de Leegstandswet. De verhuurder kan een leegstaande woning of gebouw tijdelijk verhuren. De gemeente geeft hiervoor toestemming en per situatie gelden specifieke regels, zoals de maximale duur van het huurcontract;
Tussenhuur/diplomatenclausule. De verhuurder is tijdelijk afwezig door vakantie, werk of studie dan wel heeft plannen om de huurwoning te verkopen. Hij mag de woning dan tijdelijk verhuren voor een bepaalde periode en mag de huur niet tussentijds opzeggen;
De woning is bedoeld voor huurders uit een doelgroep, bijvoorbeeld een student die een kamer huurt. Zodra de huurder niet meer tot de doelgroep hoort, eindigt de huur;
De verhuurder (de hospita) woont met de huurder in dezelfde woning en deelt daar gemeenschappelijke voorzieningen, maar de verhuurder en de huurder voeren niet samen één huishouden;
Een huurcontract 'dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is'. De verhuurder verhuurt een woning voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld een vakantiewoning.

Opzeggingsgronden huurovereenkomst onder Wet vaste huurcontracten

Als de verhuurder een vast huurcontract door opzegging wil beëindigen, is de verhuurder daarbij gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden. Met de Wet vaste huurcontracten wordt per 1 juli 2024 een nieuwe opzeggingsgrond geïntroduceerd en wordt de bestaande opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' uitgebreid.

De nieuwe opzeggingsgrond ziet op de situatie dat de verhuurder de huurovereenkomst – na de overeengekomen huurperiode van maximaal twee jaar – mag opzeggen ten behoeve van de verkoop. Deze opzeggingsgrond wordt ook wel aangeduid als ‘het proefsamenwonen’. Als de verhuurder gaat samenwonen en zijn eigen koopwoning verhuurt, kan de verhuurder de huur van de eigen woning opzeggen als het samenwonen 'succesvol' blijkt om de eigen woning vrij van huur te kunnen verkopen. Dit mag alleen als de verhuurder een natuurlijk persoon is, trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat en niet meer dan één woning verhuurt. Ook moet dit in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Verder is vereist dat de verhuurder minimaal twee jaar voor de start van de huurovereenkomst zelf in de woning heeft gewoond. De verhuurder mag de huur eenmalig op deze grond beëindigen en moet dit melden bij de gemeente.

De opzeggingsgrond die met de Wet vaste huurcontracten is uitgebreid, is de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik'. De verhuurder mag na de overeengekomen huurtermijn de huur opzeggen om de huurwoning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, bijvoorbeeld de ouders of kinderen van de verhuurder. Wel moet dit in de huurovereenkomst zijn bepaald.

Tot slot: overige ontwikkelingen huurrecht woonruimte

Het mag duidelijk zijn dat de Wet vaste huurcontracten ingrijpende gevolgen heeft. Vaste huurcontracten zijn (weer) de norm en tijdelijke huurcontracten kunnen slechts in bepaalde gevallen en onder specifieke voorwaarden worden aangegaan.

De wetgever beoogt niet alleen met de Wet vaste huurcontracten de positie van de huurder van woonruimte te verbeteren, maar ook met de volgende wetsontwikkelingen:

De Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli 2023 is ingegaan. Met deze wet is een landelijke norm voor 'goed verhuurderschap' geïntroduceerd en zijn gemeenten bevoegdheden toegekend om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan;
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, die in 2021 is ingevoerd, is onlangs verlengd tot 1 mei 2029. Dat betekent dat de grens aan de maximale huurstijging in de vrije sector blijft gelden tot 1 mei 2029;
De Wet betaalbare huur is eveneens per 1 juli 2024 van kracht en met deze wet streeft de wetgever ernaar de huur voor middeninkomens weer betaalbaar te maken. De gereguleerde huur wordt met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal € 1.157,95 per maand gaan kosten. Bij alle huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Ook zijn verhuurders per 1 januari 2025 verplicht om bij nieuwe huurcontracten een puntentelling op te nemen, zodat huurders weten wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is. Als de verhuurder zich niet aan de nieuwe regels houdt, loopt hij vanaf 1 januari 2025 het risico op een boete, die door de gemeente kan worden opgelegd.

NB: de Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden, maar er is wel een termijn afgesproken tot 1 januari 2025, waarin gemeenten zich kunnen voorbereiden op de handhaving.

Heb je vragen over de Wet vaste huurcontracten of over de andere ontwikkelingen met betrekking tot het huurrecht van woonruimte? Neem dan contact op met Karel Boersma (boersma@bierman.nl) of met Annemarie Carpaij (carpaij@bierman.nl).