Wat houdt uitspraak van de Hoge Raad over huurprijsvermindering in?

Een belangrijke uitspraak voor huurders en verhuurders: op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs. Wat zijn de voorwaarden? Geldt dit alleen voor de horeca? En hoe wordt de huurprijsvermindering berekend? Dit en meer bespreek ik in onderstaande blog.

Wat is de juridische grondslag?

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen in verband met corona geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW, maar een onvoorziene omstandigheid ex 6:258 lid 1 BW op grond waarvan de rechter de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigingen of de overeenkomst zelfs kan ontbinden.

Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek én door de overheidsmaatregelen van de coronapandemie zijn gehuurde 290-bedrijfsruimte niet – of slechts in geringe mate – kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad een uitzonderlijke, volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. In dit geval kan een huurder dus aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Voor huurcontracten die vóór 15 maart 2020 zijn aangegaan, wordt er van uitgegaan dat daarin geen rekening is gehouden met de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, zodat de huurders van die huurovereenkomsten wél een beroep kunnen doen op huurprijsvermindering.

Ik heb na 15 maart 2020 een huurovereenkomst gesloten, kan ik toch een beroep op huurprijsvermindering doen?

Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat dit zeker niet is uitgesloten, maar de huurder zal wel goed moeten motiveren waarom de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een “onvoorziene in de toekomst gelegen omstandigheid” is die niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd. Vanaf 15 maart 2020 zijn zowel de huurder als de verhuurder namelijk al bekend met het feit dat de overheid maatregelen kan treffen in verband met het coronavirus, zodat partijen daar ook rekening mee hebben kunnen houden in de huurovereenkomst.

Geldt huurprijsvermindering alleen voor horeca bedrijven?

Nee, dit geldt voor alle bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Hieronder vallen dus ook winkels.

De uitspraak van de Hoge Raad geldt niet voor bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:230a BW, zoals sportscholen, cursuslocaties, schoonheidssalons, etc. Dit terwijl zij ook te maken hebben gehad met de gevolgen van de overheidsmaatregelen. Het is vooralsnog niet duidelijk hoe hiermee zal worden omgegaan.

Kan de huurder hier ook een beroep op doen als zijn onderneming niet verplicht gesloten is geweest?

Ja, het ziet namelijk niet alleen op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen. Denk bijvoorbeeld aan adviezen in verband met de coronapandemie, waardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kon worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt ook begrepen dat geen (of veel minder) publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie.

Hoe dient de huurprijsvermindering te worden berekend?

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak een model gegeven dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Uitgangspunt bij dit model is dat het nadeel als gevolg van de overheidsmaatregelen – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en de huurder.

De Hoge Raad:

“Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

E. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

F. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

G. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

H. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”

Let op:

Dit model biedt de praktijk een handvat voor de verdeling van het nadeel tussen huurder en verhuurder. De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.

Kan de huurder achteraf nog aanspraak maken op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden?

Ja, de Hoge Raad heeft geoordeeld dat dit met terugwerkende kracht kan. Als er al een procedure tussen de huurder en verhuurder loopt, dan kan de rechter de huurder de gelegenheid bieden om zijn stellingen hierop aan te passen.

Wie moet het initiatief nemen?

De huurder moet het initiatief nemen en bij de verhuurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Hierbij rust op de huurder de stelplicht en de bewijslast. Dat de coronamaatregelen als een onvoorziene omstandigheid kwalificeren behoeft geen toelichting. De huurder zal wel moeten aantonen dat hij als gevolg hiervan omzetderving heeft geleden. Verder zal de huurder de overige componenten van de door de Hoge Raad gegeven berekening moeten toelichten.

De verhuurder kan op zijn beurt omstandigheden aan voeren waarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een verdeling van het nadeel op basis van 50/50 niet van hem kan worden gevergd.

Twijfelt u of u recht heeft op huurprijsvermindering of heeft u hulp nodig bij de berekening? Neem dan contact op met onze specialisten. Zij kijken graag met u mee.