Als groot eigenaar binnen een VvE moet je vaak extra zorgvuldig zijn met de manier waarop je stemt in een vergadering. Doe je dit niet, dan is de kans groot dat de minderheid zich niet zomaar bij besluiten neerlegt. Elke eigenaar kan de rechter namelijk vragen een besluit te vernietigen. Hier zijn wel gegronde redenen voor nodig, bijvoorbeeld misbruik van een meerderheidsstem. In deze blog bespreek ik wanneer sprake kan zijn van misbruik van een meerderheidsstem en hoe je dit kunt voorkomen.
Wanneer is sprake van misbruik van een meerderheidsstem binnen de VvE?
In de wet is bepaald dat eigenaars (de leden) binnen een VvE zich tegenover elkaar redelijk en billijk moeten gedragen. Gebeurt dat niet, dan kan een besluit vernietigd worden. Een groot eigenaar heeft veel invloed op het stemproces. Soms zoveel invloed dat hij besluiten kan tegenhouden. Dit kan al als de groot eigenaar meer dan één derde van de stemmen heeft. Soms heeft een groot eigenaar zelfs meer dan de helft van de stemmen. In dat geval is zijn stem bepalend voor elk besluit dat wordt genomen. Om deze reden dient hij zich bewust te zijn van zijn machtspositie binnen de VvE. Als hij misbruik maakt van die macht, bijvoorbeeld omdat hij financieel voordeel heeft bij bepaalde besluiten, dan kan een ‘benadeelde’ eigenaar de kantonrechter verzoek dat besluit te vernietigen.
Praktijkvoorbeeld van mogelijk misbruik van een meerderheidsstem
Aangezien op Curaçao nagenoeg dezelfde wetgeving geldt als in Nederland, moeten ook groot eigenaars bij een VvE op Curaçao zich bewust te zijn van hun macht. Tijdens de jaarlijkse vergadering van VvE Blue Bay Resort ligt een besluit voor over een plan om de golfbaan – die op het ressort is gelegen – te behouden. Met het plan wil men voorkomen dat de golfbaan (ooit) wordt volgebouwd met appartementen. De projectontwikkelaar die nog veel appartementen in eigendom heeft en daardoor een aanzienlijke hoeveelheid stemmen heeft, is erbij gebaat dat de golfbaan behouden blijft. Hij stemt dan ook vóór het besluit. Een kleine groep eigenaars is het niet eens met deze gang van zaken en richt een stichting op. Zij gaan daarmee de strijd aan met de projectontwikkelaar. De eigenaars maken zich zorgen over de grote invloed die de projectontwikkelaar heeft, gezien zijn aanzienlijke hoeveelheid stemmen en zijn rol als bestuurder van de VvE. Dit, in samenhang met zijn belangen die afwijken van de belangen van de andere leden, leidt er volgens de stichting toe dat er sprake is van belangenverstrengeling en daarmee misbruik van de meerderheidsstem die de projectontwikkelaar heeft.
Heeft de projectontwikkelaar zijn meerderheidsstem binnen de VvE misbruikt?
In de uitspraak valt te lezen dat de eigenaars slechts een beperkte onderbouwing geven aan hun standpunt dat de projectontwikkelaar misbruikt maakt van zijn meerderheidsstem. Anderzijds staat vast dat het besluit zonder de stemmen van de projectontwikkelaar niet zou zijn aangenomen vanwege het ontbreken van voldoende meerderheid van stemmen. De projectontwikkelaar heeft echter voldoende onderbouwd waarom hij voor het plan heeft gestemd. Daar komt bij dat naast de stemmen van de projectontwikkelaar, ook de helft van de stemmen van de overige eigenaars voor het plan hebben gestemd. Op basis hiervan heeft de rechter geoordeeld dat géén sprake is van misbruik van een meerderheidsstem.
Hoe voorkomt een groot eigenaar misbruik van een meerderheidsstem binnen de VvE?
Uiteraard kan het altijd voorkomen dat een minderheid van de eigenaars zich benadeeld voelt vanwege de macht van een groot eigenaar binnen de VvE. Ook als die groot eigenaar minder dan de helft van de stemmen heeft. Het is echter van belang dat een groot eigenaar – vooral als hij ook nog bestuurder is – zo transparant mogelijk is over zijn voorstellen waarover wordt besloten binnen de VvE. Uit de rechtspraak blijkt namelijk dat het stemmen tegen alle voorstellen zonder enige nadere onderbouwing, misbruik van een meerderheidsstem kan opleveren. De groot eigenaar dient zijn besluiten daarom goed te onderbouwen. Daarnaast kan de groot eigenaar er ook voor kiezen zich te onthouden van stemmen, als er mogelijke sprake is van belangenverstrengeling. Let wel, in de Modelreglementen 2006 en 2017 zijn hiervoor al regels opgenomen.
Wilt u meer weten over misbruik van een meerderheidsstem binnen de VvE, op welke wijze u dit kunt voorkomen of wat u er tegen kunt doen? Neem dan contact met mij op.
