Spelregels landjepik daadwerkelijk gewijzigd? Hoge Raad introduceert mogelijkheid terugvorderen grond

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat de nodige pennen in beweging heeft gebracht.[1] Dit arrest heeft betrekking op het verjaringsleerstuk. Op grond van bevrijdende verjaring wordt iemand die grond van een ander in bezit heeft genomen na twintig jaren hiervan eigenaar, ook al is hij niet te goeder trouw. Het arrest laat zien dat een voormalig rechthebbende niet per definitie met lege handen achterblijft. Hieronder ga ik nader in op dit arrest. Ook besteed ik aandacht aan de vraag op welke wijze de door de Hoge Raad aangereikte ‘correctiemogelijkheid’ op eigendomsverlies, als gevolg van landjepik, zijn weg vindt in de rechtspraak die nadien is gewezen.

Verkrijging door verjaring, verlies door onrechtmatige daad

De casus die tot bovengenoemd arrest heeft geleid, luidt als volgt.

Verweerders in cassatie zijn sinds 1973 eigenaar van een perceel grond. Zij hebben op enig moment een strook bosgrond ter grootte van ruim 400 m2 – dat volgens de kadastrale gegevens in eigendom toebehoort aan de gemeente Heusden – bij hun perceel betrokken door het onder meer met een afrastering te omheinen. Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerders de strook als gevolg van verjaring in eigendom hebben verkregen.

De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend. De Hoge Raad geeft eerst weer – aan de hand van de geldende wettelijke bepalingen en jurisprudentie – hoe moet worden beoordeeld of verweerders bezitter zijn. Met betrekking tot het vereiste ‘bezit’ geldt volgens de Hoge Raad dat dit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ dient te zijn. In de onderhavige kwestie wordt met name laatstgenoemd criterium belicht. In dit kader overweegt de Hoge Raad dat niet is vereist dat de gemeente daadwerkelijk bekend was met de bezitsdaden van de verweerders. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe kenbaar was. De Hoge Raad wijst op de verschillende bezitsacties van verweerders en concludeert dat zij de strook te kwader trouw in bezit hebben genomen. De omstandigheid dat de gemeente onderzoek had moeten verrichten om hiervan op de hoogte te kunnen raken, doet hier volgens de Hoge Raad niet aan af.

Dit resultaat strookt niet met het rechtsgevoel, gelet op de kwade trouw van de landjepikker. Wellicht reden voor de Hoge Raad om de voormalig rechthebbende toch wat munitie in handen te geven. In de overwegingen ‘ten overvloede’ geeft de Hoge Raad aan dat de voormalig rechthebbende – mits aan de overige vereisten daarvoor is voldaan – een vordering uit onrechtmatige daad toekomt. Degene die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat deze aan een ander in eigendom toebehoort, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Deze schadevergoeding kan op de voet van artikel 6:103 BW bestaan in een verplichting tot teruglevering van de betreffende grond.

Betekenis voor de praktijk

Dat deze uitspraak van de Hoge Raad heel wat heeft teweeggebracht, blijkt wel uit de hoeveelheid rechtspraak die nadien over deze problematiek is verschenen. De Rechtbank Limburg heeft in zijn uitspraak van 14 november 2018 – voor zover mij bekend – als eerste geoordeeld dat de bezitter, ondanks het intreden van de bevrijdende verjaring, de grond aan de oorspronkelijke eigenaar moest terug leveren.[2] In de onderhavige kwestie had tussen partijen al eerder een proces plaatsgevonden. Toen werd door de rechter geoordeeld dat gedaagde als gevolg van bevrijdende verjaring eigenaar was geworden van een strook grond die voorheen aan eiser toebehoorde. In voornoemd arrest van de Hoge Raad heeft eiser aanleiding gezien het geschil opnieuw aan de rechter voor te leggen. Eiser vordert ditmaal – met succes – een verklaring voor recht dat gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond te kwader trouw in bezit te nemen. Eiser krijgt de betreffende grond terug geleverd.

In het merendeel van de gevallen is een vordering op grond van artikel 6:162 BW tot schadevergoeding in natura – erin bestaande dat de bezitter wordt verplicht om de grond aan de oorspronkelijke eigenaar over te dragen – echter afgewezen. In dit verband spelen verschillende omstandigheden een rol:

• De oorspronkelijke eigenaar dient aan te tonen dat de bezitter de grond destijds te kwader trouw in bezit heeft genomen. Dit blijkt het voornaamste obstakel om met succes uit hoofde van onrechtmatige daad de grond terug te vorderen.
• Een andere reden om tot afwijzing te concluderen, is dat eiser pas na voltooiing van de verjaring eigenaar is geworden van het betreffende perceel. Eiser is in dat geval nooit eigenaar geweest en kan de grond derhalve ook niet opeisen.
• De wet kent als hoofdregel dat schadevergoeding wordt voldaan in geld. De rechter zal een vordering tot terug levering van de grond afwijzen, wanneer de oorspronkelijke eigenaar niet aantoont dat hij voldoende zwaarwegend belang heeft bij teruggave van de grond.
• Uit de rechtspraak volgt dat het van belang is dat de oorspronkelijke eigenaar optreedt tegen het onrechtmatige bezit, wanneer hij daarvan op de hoogte is. In het geval hij dit nalaat, kan dit tot het oordeel leiden dat sprake is van eigen schuld.
• Tot slot is een belangrijke oorzaak om een vordering tot terug levering van de grond af te wijzen gelegen in de omstandigheid dat die vordering reeds is verjaard. De Hoge Raad heeft bepaald dat de verjaring van de vordering uit onrechtmatige daad intreedt vijf jaar nadat de oorspronkelijke eigenaar bekend is geworden met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon), en in ieder geval twintig jaar na de voltooiing van de verjaring.[3]

Tot slot

In mijn optiek kunnen uit het voorgaande twee belangrijke lessen voor grondeigenaren worden getrokken:

1. Houd je eigendom in de gaten. Wanneer een grondeigenaar niet met enige regelmaat zijn grond controleert, loopt hij het risico dat hij zijn eigendom als gevolg van verjaring verliest. De omstandigheid dat een perceel moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk is, en dat derhalve onderzoek is benodigd om op de hoogte te kunnen raken van bezitsinbreuken, doet niet af aan deze verantwoordelijkheid. Het voorgaande zal met name voor gemeenten – die doorgaans over behoorlijk wat grond beschikken – het nodige werk meebrengen.
2. In het geval een voormalig grondeigenaar zijn eigendom toch is verloren als gevolg van verjaring, resteert hem een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad. De schadevergoeding kan in natura plaatsvinden, namelijk in de vorm van teruggave van het betreffende stuk grond. Uit het hierboven weergegeven jurisprudentieonderzoek blijkt echter dat het niet eenvoudig is om de eigendom van de grond terug te vorderen van de bezitter te kwader trouw.

Kortom: een belangrijk arrest van de Hoge Raad, waarmee de kaarten van het spel van landjepik opnieuw zijn geschud.

[1] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309.

[2] Rechtbank Limburg 14 november 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:10698.

[3] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, r.o. 3.7.4.