Overheden moeten gelijke kansen bieden bij verkoop van onroerende zaken

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam (zoals een gemeente, provincie of waterschap) bij de verkoop van vastgoed moet voldoen aan het gelijkheidsbeginsel. Op grond van dit beginsel dienen overheidslichamen aan alle potentiële gegadigden de gelegenheid te bieden om mee te dingen naar de aankoop daarvan. Deze uitspraak roept voor de vastgoedpraktijk veel vragen op. Duidelijk is wel dat overheidslichamen hun werkwijze bij de verkoop van onroerende zaken moeten gaan aanpassen.

Waar ging de zaak over?

De gemeente Montferland is van plan het dorpscentrum van Didam ingrijpend te wijzigen om het dorpscentrum aantrekkelijker te maken. De gemeente wil dit bereiken door een tweetal supermarkten naar het centrum te verplaatsen. Hiervoor heeft de gemeente met een ontwikkelaar een koop- en een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het voormalig gemeentehuis tot een supermarkt. Een andere ontwikkelaar heeft daar ook interesse in en heeft haar interesse kenbaar gemaakt bij de gemeente. Hier is de gemeente verder niet op ingegaan. Deze ontwikkelaar liet het daar niet bij zitten en spande een kort geding aan.

De ontwikkelaar stelde zich op het standpunt dat de gemeente de gemeentehuislocatie alleen mocht verkopen na het doorlopen van een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure waarin ook de ontwikkelaar een kans zou krijgen om de locatie te kopen. Ook zou de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel hebben gehandeld nu de ontwikkelaar geen kans heeft gekregen om de locatie te kopen en een ander wel. De ontwikkelaar beriep zich daarbij op de in de bestuursrechtspraak gehanteerde ‘mededingings- en transparantienorm’ bij de verdeling van een ‘schaarse vergunning’. Hierbij maakte de ontwikkelaar een koppeling met schaarse grond.

In de hiervoor genoemde uitspraak is een norm geïntroduceerd die ertoe heeft geleid dat bij de verdeling van schaarse vergunningen aan potentiële gegadigden op een reële wijze mededingingsruimte moet worden geboden, zodat ook zij de betreffende vergunning kunnen verkrijgen.

Wat oordeelde de Hoge Raad?

De Hoge Raad oordeelde dat ook als een overheidslichaam overeenkomsten aangaat, zij niet in strijd mag handelen met de regels van het publiekrecht, waaronder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een van deze beginselen is het zogenaamde gelijkheidsbeginsel. Dit geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een onroerende zaak sluit.

“Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.” aldus de Hoge Raad.

Om dit te kunnen bereiken dient een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig en op een zodanige wijze bekend te maken, dat (potentiële) gegadigden daarvan kenniskunnen nemen. Hierbij dient informatie te worden verstrekt over de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Wanneer vaststaat dat er maar één gegadigde kan zijn of er maar één gegadigde te verwachten valt, hoeft er geen selectieprocedure te worden gevolgd. Wel dient het overheidslichaam dan het voornemen tot verkoop tijdig bekend te maken en daarbij te motiveren waarom zij tot het oordeel komt dat er maar één gegadigde is of valt te verwachten.

Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?

Deze uitspraak brengt een grote verandering met zich mee voor de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen. Zij kunnen grond nu niet meer naar eigen inzicht verkopen, maar moeten een openbare selectieprocedure voeren of deugdelijk motiveren waarom er maar één gegadigde is of valt te verwachten.

Veel is echter nog onduidelijk. Zo is niet duidelijk welke selectieprocedure gevoerd dient te worden en welke selectiecriteria gehanteerd mogen worden. In welke gevallen is bijvoorbeeld slechts sprake van één gegadigde?. Ook is niet duidelijk wat de gevolgen zijn voor in het verleden gesloten koopovereenkomsten. Kunnen deze nog worden nagekomen of leidt dit tot schadeplichtigheid?

Verder is de vraag in hoeverre deze uitspraak doorwerkt op andere privaatrechtelijke overeenkomsten die overheidslichamen aangaan, zoals de verhuur van onroerende zaken en het vestigen van zakelijke rechten.

Deze uitspraak zal in ieder geval bijdragen aan meer openheid bij de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen en biedt meer kansen voor potentiële kopers. Maar voor complexe herontwikkelingen of gebiedsontwikkelingen kan dit wel eens een knelpunt worden.

Inmiddels heeft minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) op 17 januari 2022  antwoord gegeven op vragen over de gevolgen van de Hoge Raad uitspraak “overheid moet gelijke kansen bieden bij uitgifte grond”. Deze vragen waren door Tweede Kamerlid Geurts (CDA) gesteld. Op deze pagina kunt u de antwoorden van minister De Jonge downloaden. Ook vindt u hier de "Factsheet uitgifte grond en bieden van gelijke kansen". 

Heeft u te maken met verkoop van onroerende zaken of een selectieprocedure en kunt u daar hulp bij gebruiken? Neem dan contact op met één van onze specialisten. Zij helpen u graag verder.