Het gebeurt regelmatig dat een eigenaar het niet eens is met een besluit van de vergadering van eigenaars. Maar wat kan die eigenaar daartegen doen? In het laatste deel van het vierluik “Vergaderen doe je zo” beschrijf ik hoe, waarom en door wie een besluit van de vergadering van eigenaars kan worden vernietigd.
Hoe en door wie kan een besluit van de vergadering van eigenaars worden vernietigd?
Iedereen die een redelijk belang heeft bij het besluit van de vergadering van eigenaars kan daarvan vernietiging verzoeken. Meestal zijn het leden van de VvE die vernietiging verzoeken en zij hebben per definitie een redelijk belang bij de genomen besluiten. Dit leidt dus tot weinig discussie in de praktijk.
De verzoeker die een besluit wil laten vernietigen, moet zijn verzoek via een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Hierbij is de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waar het appartementengebouw is gelegen bevoegd. Het verzoekschrift moet binnen een maand na de dag waarop de verzoeker heeft kennisgenomen van het besluit (artikel 5:130 BW) door de kantonrechter zijn ontvangen. Wanneer de termijn van een maand precies gaat lopen, hangt af van meerdere factoren. Waar voorheen de termijn in principe de dag nadat het besluit door de vergadering was genomen begon te lopen, heeft de Hoge Raad hier op 21 juni 2019 verandering in gebracht. Sindsdien is onder meer van belang of het binnen de VvE gebruikelijk is om een besluitenlijst of notulen te verzenden en of er redenen zijn waarom de eigenaar mogelijk pas later op de hoogte is geraakt van het genomen besluit. Per geval moet dus worden beoordeeld op welke dag de vernietigingstermijn van een maand is ingegaan.
Waarom kan een besluit van de vergadering van eigenaars worden vernietigd?
Een besluit kan vanwege meerdere redenen worden vernietigd. De meest voorkomende reden is dat een besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De wet bepaalt dat zowel de VvE als de leden zich redelijk en billijk naar elkaar toe moeten gedragen. Het is uiteraard de vraag wat redelijk en billijk is. Het antwoord op die vraag is niet eenvoudig te geven, omdat dit altijd afhangt van de omstandigheden van het geval.
De kantonrechter mag een besluit niet zomaar vernietigen. Zo volgt uit de rechtspraak dat de VvE een bepaalde mate van vrijheid heeft om besluiten te nemen. Dit hangt samen met de democratische gedachte binnen een VvE, namelijk dat een besluit altijd wordt (aan)genomen met een meerderheid van stemmen. De minderheid die het niet eens is met het besluit, moet zich daarnaar schikken. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat het besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het gaat dus niet om een open belangenafweging, maar om de vraag of daadwerkelijk sprake is van een onaanvaardbaar besluit.
Toch volgt uit de praktijk dat rechters nog weleens geneigd zijn om een open belangenafweging te maken tussen de verzoeker en de VvE. Dat is nadelig voor de VvE én dus voor de meerderheid van de eigenaars, omdat in zo’n geval de rechter eerder een besluit zal vernietigen. Daarom is het altijd verstandig een specialist appartementsrecht te raadplegen, voordat u als verzoeker een verzoek indient bij de kantonrechter, of voordat u zich als VvE moet verweren tegen een dergelijk verzoek.
Wilt u als VvE-beheerder, VvE of appartementseigenaar meer weten over het (voorkomen van het) vernietigen van besluiten? Neemt u dan contact met mij op!
Lees hier het eerste deel: "Oproepen van de vergadering van eigenaars: waar moet de VvE rekening mee houden?"
Lees hier het tweede deel: "Mag het bestuur van de VvE onderwerpen op de agenda toevoegen of intrekken?"
Lees hier het derde deel: "Waar dienen de notulen van de vergadering van eigenaars van de VvE aan te voldoen?"
In het vierluik “Vergaderen doe je zo” bespreekt appartementsrechtspecialist Paul Bekkers de do’s and don’ts van vergaderen binnen een VvE. Veel problemen ontstaan doordat VvE’s niet altijd op de hoogte zijn van de regels. Zo kan het niet tijdig oproepen van de vergadering van eigenaars of het last minute toevoegen van onderwerpen aan een agenda al leiden tot vernietiging van besluiten. Wilt u als VvE dit soort problemen voorkomen? Volg dan het vierluik “Vergaderen doe je zo”.
