Bij de koop/verkoop van onroerend goed is de verkoper verplicht een zaak af te leveren die aan de overeenkomst voldoet (de conformiteitseis). Wat een koper mag verwachten, wordt voor een groot deel bepaald door de inhoud van de koopovereenkomst. Het is dus van belang dat in de koopovereenkomst zorgvuldig wordt vastgelegd wat nu wordt verkocht/gekocht en dat men niet blind vaart op de standaardbepalingen. Toch blijkt in de praktijk dat men juist veel gebruik maakt van die standaardbepalingen…
Foutieve vermelding woonoppervlakte
Afgelopen zomer heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de vraag of een NVM-makelaar aansprakelijk is voor de foutieve vermelding van de woonoppervlakte in een verkoopbrochure. De woonoppervlakte was namelijk niet gemeten conform de voor NVM-makelaars verplichte meetinstructie. De Hoge Raad oordeelde uiteindelijk dat de NVM-makelaar aansprakelijk was.
De Hoge Raad nam in haar oordeel mee dat de meetinstructie verplicht is voor NVM-leden en er op gericht is de belangen van aspirant-kopers te beschermen. Wanneer de oppervlakte is gemeten aan de hand van de meetinstructie, mag een koper er dus van uitgaan dat de oppervlakte correct is vermeld in de verkoopbrochure. De standaard bepaling in de verkoopbrochure dat daar geen rechten aan ontleend kunnen worden, is onvoldoende om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat een aspirant-koper aan de meetinstructie mag ontlenen. De in de koopovereenkomst opgenomen exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid) werkt alleen tussen de koper en de verkoper en ziet dus niet op de informatie die de makelaar geeft. Met andere woorden: de makelaar was hier aansprakelijk voor de onjuiste oppervlakte van de woning en diende de schade van de kopers te vergoeden.
Ouderdomsclausule
Een ander voorbeeld van een veel gebruikt beding is de 'ouderdomsclausule'. Met een ouderdomsclausule probeert men de verwachtingen van de koper te managen. Het moet tussen partijen duidelijk zijn wat wordt gekocht en verkocht. De algemene strekking van de ouderdomsclausule is dan ook het attenderen van de koper op mogelijke ouderdomsgebreken aan het onroerend goed en de verwachtingen bij te stellen.
In de praktijk zijn veel formuleringen van de ouderdomsclausule in omloop, maar deze leiden niet allemaal tot het gewenste resultaat. Ook hier is het van belang zorgvuldig te zijn in de formulering van de clausule. Een goed voorbeeld van het gebruik van de ouderdomsclausule is een recent arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch, waarbij het beroep op de ouderdomsclausule door het Hof werd gehonoreerd. De kopers betoogden voor het Hof zonder succes dat deze clausule onvoldoende specifiek was. Het Hof oordeelde dat de kopers op grond van de ouderdomsclausule hun verwachtingen bij hadden moeten stellen. De verkopers kwamen hier weg met een redelijk ruim geformuleerde ouderdomsclausule, maar dit hing ook samen met andere bijkomende omstandigheden. Een ruim geformuleerde ouderdomsclausule is dus niet altijd een garantie voor het uitsluiten van aansprakelijkheid!
Aan te raden valt om, ook al maakt men gebruik van standaard koopovereenkomsten zoals een NVM-model, deze aan te passen aan de situatie en daarbij zorgvuldig te zijn in de formulering van een afwijkend beding. Heeft u hier advies bij nodig of kunnen wij u helpen bij het beoordelen van een koopovereenkomst? Neem dan contact met ons op.
*Bijgewerkt tot december 2018
