Het komt regelmatig voor dat een appartementseigenaar zijn appartement wil verbouwen. Daarbij dient de appartementseigenaar, en uiteraard ook de VvE, na te gaan of kan worden volstaan met toestemming van de vergadering van eigenaars, of dat de splitsingsakte (inclusief splitsingstekening) gewijzigd moet worden. Dit hangt af van de vraag of de grootte van het appartement wordt gewijzigd en of de wijziging tijdelijk van aard is. In deze blog ga ik op deze vragen in.
Vergroten of verkleinen van het appartement?
De vraag die moet worden beantwoord is of het appartement (het privégedeelte) wordt vergroot of verkleind. Nu zal doorgaans eerder sprake zijn van een vergroting dan van een verkleining. Bijvoorbeeld, als de appartementseigenaar een uitbouw wil realiseren waarbij de uitbouw op een gemeenschappelijk gedeelte wordt geplaatst of een hele (nieuwe) verdieping wil realiseren op het gebouw. In die gevallen is sprake van het vergroten van het appartement, waardoor de splitsingsakte moet worden gewijzigd.
Hierbij is van belang dat het een structurele wijziging betreft en niet een tijdelijk wijziging die voor herstel vatbaar is. Let wel, wordt een aanbouw binnen de begrenzingen van het appartement gerealiseerd, dan is in beginsel geen wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk.
Is de verbouwing tijdelijk en voor herstel vatbaar?
Het antwoord op deze vraag hangt af van wat de feitelijke wijziging(en) exact inhoud. Of de wijziging tijdelijk en voor herstel vatbaar is, dient objectief te worden beoordeeld waardoor de partijbedoeling minder relevant is. Indien sprake is van het realiseren van een aanbouw of een nieuwe verdieping op het gebouw, dan staat min of meer vast dat het een structurele wijziging betreft. Dit is anders indien bijvoorbeeld een trappengat wordt gerealiseerd tussen twee boven elkaar gelezen afzonderlijke appartementen. Als dat trappengat kan worden hersteld in de oude staat en de eigenaar daarvoor zorgt voordat hij zijn appartementen verkoopt, dan hoeft de splitsingsakte in beginsel niet gewijzigd te worden.
Is de rechtspraak eenduidig over het wijzen van de splitsingsakte?
Tot 30 juni 2020 was de rechtspraak redelijk eenduidig over de situatie waarin bij een verbouwing de splitsingsakte gewijzigd dient te worden. Is sprake van een structurele wijziging waardoor de begrenzing van het appartement wijzigt, dan moet in elk geval de splitsingstekening gewijzigd worden. Is daarvan geen sprake dan kan worden volstaan met een vergaderbesluit waarin de vergadering van eigenaar onder nader te bepalen voorwaarden toestemming aan de appartementseigenaar geeft voor de wijziging.
Hof Den Haag heeft echter verandering gebracht in de eenduidigheid. In die zaak betreft het een appartementseigenaar die met toestemming van de vergadering van eigenaars een dakkapel heeft gerealiseerd. Het hof is van oordeel dat nu met plaatsing van de dakkapel het gemeenschappelijke dak wordt doorbroken, ook de omvang van het appartement wordt uitgebreid. Aangezien het dak gemeenschappelijk is en de dakkapel daardoor ook gemeenschappelijk wordt, brengt dit tevens nieuwe kosten met zich voor de gezamenlijke eigenaars.
Het is de vraag hoe de rechtspraak in de toekomst omgaat met dit soort situaties en of navolging wordt gegeven aan de uitspraak van Hof Den Haag. Mijns inziens is opvolging zowel praktisch als juridisch inhoudelijk niet gewenst.
Sprake van een verbouwing?
Het voorgaande toont te meer aan dat ingeval van een verbouwing zowel de appartementseigenaar als de VvE zich goed moeten laten voorlichten over de procedurele vereisten die gevolgd moeten worden. Daarmee wordt voorkomen dat partijen worden geconfronteerd met een eventueel nietig besluit, wat als gevolg kan hebben dat de appartementseigenaar de situatie in de oude staat moet herstellen.
Heeft u vragen over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op.
