De Spoedwet die het mogelijk maakt om tijdelijke huurcontracten van woningen gedurende de coronacrisis tijdelijk te verlengen, is per 25 april 2020 in werking getreden. De wet werkt terug tot en met 1 april 2020. In dit artikel geef ik antwoord op de meest gestelde vragen, zodat u een goed beeld krijgt van de inhoud van deze wet.
De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
Op grond van de ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ kunnen tijdelijke huurovereenkomsten van woonruimte gedurende de coronacrisis verlengd worden, zonder dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd ontstaat. Hiermee wordt voorkomen dat de huurder (door het verloop van de oorspronkelijke duur van de huurovereenkomst) aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming. Het is in deze tijd lastig voor huurders om te zoeken naar een andere woonruimte. Voor verhuurders is het lastig om een nieuwe huurder te vinden. Met de Spoedwet probeert het kabinet een oplossing te bieden.
Voor welke huurovereenkomsten geldt de Spoedwet?
- De wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW (zelfstandige woonruimte duur van maximaal 2 jaar, onzelfstandige woonruimte duur van maximaal 5 jaar) met een einddatum na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020, waarbij de verhuurder op, of na 12 maart 2020 de einddatum van de huurovereenkomst heeft aangezegd.
- De wet is niet van toepassing op tijdelijke overeenkomsten voor doelgroepen (studenten, promovendi, grote gezinnen, gehandicapten, ouderen, jongeren) en huurovereenkomsten die zijn aangegaan op basis van de Leegstandswet.
- Huurovereenkomsten die vóór 1 april 2020 zijn geëindigd, vallen niet onder het bereik van deze wet.
- Voor huurders die vóór 12 maart 2020 een mededeling tot huurbeëindiging hebben ontvangen geldt dat de huurperiode van rechtswege wordt verlengd tot 1 september 2020.
Een en ander wordt verduidelijkt in het volgende schema:
Wie kan om een verlenging van de huurovereenkomst verzoeken?
Zowel huurder als verhuurder kunnen schriftelijk verzoeken om een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 3 maanden en uiterlijk tot 1 september 2020. Indien de beperkingen in verband met de coronacrisis langer voortduren, is het mogelijk dat de Spoedwet en daarmee de maximale termijn, verlengd zullen worden. Omstreeks eind mei 2020 is hier naar verwachting meer over bekend.
Dient het verzoek om verlenging binnen een bepaalde tijd te worden gedaan?
- De huurder dient binnen een week nadat hij door de verhuurder is geïnformeerd over de Spoedwet, schriftelijk om verlenging bij de verhuurder te hebben verzocht.
- Het staat de huurder vrij om het verzoek al eerder te doen.
- Indien de huurder nalaat om tijdig om verlenging te verzoeken, kan de tijdelijke huurovereenkomst alleen met wederzijds goedvinden van de verhuurder worden verlengd voor de maximale termijn van 3 maanden en uiterlijk tot 1 september 2020.
Moet de huurder worden geïnformeerd over de verlengingsmogelijkheid van de Spoedwet?
- De verhuurder is verplicht om de huurder te informeren over de verlengingsmogelijkheid die de Spoedwet biedt (ook wanneer de verhuurder voornemens is een verzoek daartoe te weigeren).
- Indien de verhuurder nalaat de huurder over de mogelijkheid tot verlenging te informeren, gaat de termijn waarbinnen de huurder om verlenging dient te verzoeken niet lopen en blijft de huurder bevoegd om dit verzoek alsnog te doen.
- Het meest handige is om de informatie omtrent de verlengingsmogelijkheid op te nemen in de brief waarin de einddatum van de huurovereenkomst wordt aangezegd. De verplichting tot aanzegging geldt al op basis van de huidige wetgeving, hetgeen een vereiste is voor het doen eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst.
Is de verhuurder verplicht om in te stemmen met het verzoek om verlenging?
- De verhuurder hoeft niet met het verzoek tot verlenging in te stemmen indien sprake is van één van de limitatief opgesomde weigeringsgronden van artikel 4 van de Spoedwet, of indien de huurder zich niet zou hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt.
- De weigeringsgronden van artikel 4 zien onder andere toe op de situatie waarin de betreffende woning al is verkocht aan een derde; opnieuw is verhuurd; de verhuurder de woning zelf wil betrekken (en geen andere woonruimte meer heeft); de woning wil renoveren, of wil slopen. Het betreft situaties waarin al verplichtingen jegens derden zijn aangegaan waardoor verhuur aan de huurder niet langer mogelijk is.
- Belangrijk is wel dat deze verplichtingen richting derden al vóór 1 april 2020 moeten zijn aangegaan én deze tot ontruiming van de woning noodzaken. De verhuurder kan een verlenging op basis van de Spoedwet niet bewust voorkomen door bijvoorbeeld een nieuwe huurovereenkomst met een andere huurder aan te gaan.
- Indien de verhuurder om een andere zwaarwichtige reden dan genoemd in artikel 4 niet wil instemmen met een verlenging van de huurovereenkomst, dan dient hij - ter voorkoming van de verlenging van de huurovereenkomst - zelf een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter te starten waarin hij om eerder eindigen van de huurovereenkomst verzoekt.
Kan een verzoek tot verlenging worden afgewezen indien er sprake is van een huurachterstand?
- Dat hangt van de oorzaak van het ontstaan van de huurachterstand af. Wanneer de huurachterstand is ontstaan omdat de huurder betalingsproblemen ervaart als gevolg van de coronacrisis, dan mag het verzoek tot verlenging niet geweigerd worden.
- Is er echter sprake van gerede twijfel dat de huurder misbruik maakt van het feit dat verhuurders coulant zijn met huisuitzettingen en daarom niet of minder betaalt (terwijl hij geen betalingsproblemen ervaart als gevolg van de coronacrisis), dan is mogelijk wel sprake van een weigeringsgrond. Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer al vóór de coronacrisis sprake was van een flinke huurachterstand. De rechter zal dit per zaak moeten beoordelen.
Moet de verhuurder het verzoek tot verlenging binnen een bepaalde tijd weigeren?
- Indien de verhuurder niet binnen een week na het verzoek van de huurder heeft gereageerd met een zwaarwegende reden om de huur niet te verlengen, is de huurovereenkomst in principe voor de door de huurder voorgestelde verlengingsperiode (van maximaal 3 maanden én tot 1 september 2020) verlengd.
- De verhuurder kan de rechtbank na die tijd ook nog verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst eerder zal eindigen. Naar verwachting neemt de rechter in de overwegingen dan wel mee dat de verhuurder niet binnen een week heeft gereageerd op het verzoek van de huurder.
Kan een verlenging worden afgedwongen?
- Wanneer de verhuurder niet instemt met het verzoek tot verlenging op grond van de weigeringsgronden zoals genoemd in artikel 4, dan zal de huurder, om aanspraak te kunnen maken op een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst, een verzoekschriftprocedure moeten starten bij de kantonrechter.
- Er geldt geen termijn waarbinnen de huurder het verzoek tot verlenging bij de kantonrechter moet hebben ingediend. Blijkens de Kamerstukken ligt het echter voor de hand dat de huurder dat zal doen voordat de in de huurovereenkomst overeengekomen termijn is verstreken. Hoe langer de huurder wacht, des te minder kans van slagen zal zijn vordering hebben.
- Indien de verhuurder om een andere zwaarwichtige reden dan genoemd in artikel 4 niet wil instemmen met een verlenging van de huurovereenkomst, dan dient hij zelf een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter te starten waarin hij om een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst verzoekt.
- De huurovereenkomst duurt voort totdat de kantonrechter op het verzoek van de huurder, of verhuurder heeft beslist. Indien de kantonrechter beslist dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, dan stelt hij het tijdstip van ontruiming vast.
Kan de huurder de huurovereenkomst gedurende de tijdelijke verlenging tussentijds opzeggen?
Ja, de huurder blijft bevoegd om deze huurovereenkomst, met inachtneming van de toepasselijke opzegtermijn, tussentijds op te zeggen.
Kan de huur gedurende de verlenging worden verhoogd?
- De huurovereenkomst wordt gedurende de verlenging op dezelfde wijze voortgezet. Dit betekent dat de verhuurder niet eenzijdig de voorwaarden (zoals de huurprijs) kan aanpassen.
- Het blijft voor verhuurders wel mogelijk om de jaarlijkse huurverhoging, zoals opgenomen in de huurovereenkomst en zoals toegestaan op grond van de wet, door te voeren.
- De huurverhoging voor sociale huurwoningen is op grond van de huidige wetgeving al gemaximeerd. Voor huurwoningen in de vrije sector gaat de huurverhoging in op de in de huurovereenkomst afgesproken datum. Het kabinet spoort echter maatwerk aan en geeft in dat kader aan dat het de verhuurders bijvoorbeeld vrij staat om de inning van die huurverhoging enige tijd uit te stellen.
Heeft de Spoedwet invloed op de termijn waarbinnen de huurder kan verzoeken om een beoordeling van de hoogte van de aanvangshuurprijs?
De huurder van een huurwoning uit de vrije sector heeft het recht om de hoogte van de aanvangshuurprijs binnen 6 maanden na afloop van de huurovereenkomst te laten beoordelen door de Huurcommissie. Deze termijn van 6 maanden schuift als gevolg van de verlenging gewoon op en wordt dus verlegd.
Moet de verhuurder voor het eindigen van de verlengde huurovereenkomst opnieuw aanzeggen en informeren?
- Ja, een huurovereenkomst die met toepassing van de Spoedwet is verlengd, eindigt overeenkomstig artikel 7:271 lid 1 zin 2 BW ook uitsluitend van rechtswege indien de verhuurder de huurder (opnieuw) tijdig heeft geïnformeerd over de einddatum van de overeenkomst. Indien opnieuw sprake is van een verlengingsmogelijkheid op basis van de Spoedwet, dan dient de huurder ook daarover weer te worden geïnformeerd.
- Let op! In het geval van een verlengde huurovereenkomst dient de verhuurder dus meermaals de einddatum (tijdig) aan te zeggen. Indien dat wordt nagelaten ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder.
Tot wanneer geldt deze Spoedwet?
De Spoedwet geldt tot 1 september 2020. Indien de beperkingen na 1 juli 2020 nog voortduren, kan de voorgestelde tijdelijke wet worden verlengd. Daarmee wordt het mogelijk om een tweede tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst overeen te komen. Ook wordt het dan mogelijk om huurovereenkomsten die binnen de periode van verlenging eindigen, te verlengen.
Naast deze Spoedwet, is ook noemenswaardig dat de rechtbanken besloten hebben in ieder geval tot 1 juni 2020 geen ontruimingen uit te spreken (tenzij sprake is van criminele activiteiten of extreme overlast). Ook heeft de Koninklijke Beroepsvereniging voor Gerechtsdeurwaarders haar leden geadviseerd ontruimingen tijdens de crisis zoveel mogelijk op te schorten.
Alle maatregelen zijn erop gericht om zoveel mogelijk te voorkomen dat huurders op straat komen te staan. Verhuurders dienen daar, in het kader van eventuele plannen betreffende de huurwoning, rekening mee te houden.
Heeft u nog vragen of heeft u behoefte aan advies op maat? Neem dan gerust contact met ons op.
