In mijn vorige blog besprak ik de mogelijkheden voor mandelig funderingsherstel. Daarin heb ik uitgelegd dat je in beginsel alleen tot herstel van mandelige funderingen kan overgaan als de andere mede-eigenaren daarmee instemmen. Wanneer de andere mede-eigenaren niet meewerken, kan je in sommige gevallen vervangende toestemming aan de rechter vragen en in hele uitzonderlijke gevallen mag je zelfstandig overgaan tot herstel. Dat de fundering mag worden hersteld, is de eerste stap. Maar, die kosten wil je als eigenaar niet alleen hoeven dragen. In deze blog zal ik daarom bespreken wie in welke mate de kosten van het funderingsherstel moet dragen. Ik zal hierbij drie situaties bespreken: (1) je hebt overeenstemming bereikt met de andere mede-eigenaren, (2) je hebt de rechter om vervangende toestemming verzocht en (3) je hebt de fundering op eigen initiatief hersteld (vanwege acuut en reëel gevaar).
"Door de toenemende problemen met funderingen, bieden steeds meer gemeenten subsidieregelingen en leningen aan voor funderingsherstel. Het is dus de moeite waard om contact op te nemen met jouw gemeente en te informeren naar de mogelijkheden."
Op grond van de wet ben je als mede-eigenaren verplicht om bij te dragen in de kosten van onderhoud, reiniging en vernieuwing van de mandelige zaak. De hoofdregel van de bijdrageplicht is dat deze gelijk staat aan je aandeel in de gemeenschap, dus in dit geval je aandeel in de mandelige zaak. Aangezien de mede-eigenaren veelal ook voor gelijke delen mede-eigenaar zijn, is de bijdrage in de kosten in principe voor gelijke delen. Van deze hoofdregel zou je kunnen afwijken als de draagkrachtberekening van de constructeur uitwijst dat de verdeling van de belasting op de muur anders is.
In eerste instantie zou je aannemen dat de kosten van het funderingsherstel gelijkelijk over de mede-eigenaren moeten worden verdeeld. In principe is dat ook zo. Maar, bij funderingsherstel komt soms meer kijken. In de meeste gevallen zal je namelijk niet alleen de fundering van de mandelige muur herstellen, maar ook de fundering van de gehele woning. In dat geval kan de kostenverdeling worden gebaseerd op de gewichtsverdeling.
Omdat bij het herstellen van de fundering vrij ingrijpende sloopwerkzaamheden aan (de begane grond van) de woning zullen moeten plaatsvinden, kan je er als eigenaar ook voor kiezen om nog meer aan je woning te verbouwen omdat je nu toch al bezig bent. Voor de kostenverdeling tussen de mede-eigenaren zal je daarom moeten uitgaan van de kosten die noodzakelijk zijn voor funderingsherstel die ook direct verband houden met dat funderingsherstel. Het meest kostbare onderdeel daarvan zijn de kosten van de herstelwerkzaamheden. Daarnaast kan de bijdrageplicht van de andere mede-eigenaren ook zien op de onderzoekskosten voor funderingsherstel, zoals de kosten van bodemonderzoek, leges van de gemeente en de kosten van funderingsonderzoek. Als kosten niet direct zien op het funderingsherstel, maar op de eigen verbouwing, dan moet dat in de onderlinge verdeling tussen de mede-eigenaren worden verwerkt.
Wanneer je het als mede-eigenaren met elkaar eens bent over het herstellen van de fundering, kan in principe worden aangesloten bij de hiervoor omschreven wettelijke regeling. Zorg ervoor dat je niet alleen samen beslist dat funderingsherstel moet plaatsvinden, maar dat je ook bespreekt hoe je dat gaat aanpakken en hoe je de kosten onderling gaat verdelen. Dat laatste is vooral van belang als er meer werkzaamheden worden uitgevoerd dan alleen het funderingsherstel.
Verder is het belangrijk dat je als mede-eigenaren de opdracht voor het funderingsonderzoek en de uiteindelijke opdracht voor de herstelwerkzaamheden van het mandelige deel van de fundering gezamenlijk verstrekt. Daarmee ligt dan vast dat de mede-eigenaren met deze opdracht hebben ingestemd, hetgeen van belang is omdat je als mede-eigenaren alleen gezamenlijk bevoegd bent om de opdrachten te verstrekken. Daarnaast kun je dan ook zelfstandig nakoming van de overeenkomst vorderen. Verder is het van belang om met het onderzoeksbureau/herstelbedrijf overeen te komen dat jij alleen aangesproken kunt worden voor betaling van jouw aandeel in de kosten. Doe je dat niet, dan kun je ook aangesproken worden voor betaling van het aandeel van de andere mede-eigenaren. De hoofdregel is namelijk dat als je gezamenlijk opdracht geeft, je hoofdelijk aansprakelijk bent voor de nakoming van die opdracht en je dus voor het geheel aangesproken kunt worden. Dat wil je natuurlijk voorkomen. Het is dus van groot belang om de afspraken heel zorgvuldig af te stemmen en vast te leggen.
Wanneer de andere mede-eigenaren niet willen instemmen met het funderingsherstel, kan je de rechter om vervangende toestemming vragen. De rechter kan in die procedure niet alleen vervangende toestemming verlenen, maar ook een verplichting aan de andere mede-eigenaren opleggen om bij te dragen aan de kosten van het funderingsherstel.
De rechter zal voor het verlenen van vervangende toestemming beoordelen of het funderingsherstel noodzakelijk is en of je daarover constructief overleg hebt gevoerd met de andere mede-eigenaren. Deze maatstaf geldt ook voor de beoordeling van de bijdrageplicht. Uit een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam uit 2009 volgt dat je de andere mede-eigenaren niet onverwachts met kosten mag confronteren als je ook in goed overleg tot een oplossing had kunnen/moeten komen. Het is dus belangrijk om op voorhand duidelijk overleg te hebben met de andere mede-eigenaren en om de gemaakte afspraken ook schriftelijk vast te leggen.
In de rechtspraak wordt niet snel aangenomen dat er sprake is van een acuut en reëel gevaar waardoor herstel niet kan worden uitgesteld. Mocht je als eigenaar nu toch op eigen initiatief de fundering hebben hersteld en het blijkt dat dit terecht was (omdat herstel noodzakelijk was of omdat er sprake was van een acuut en reëel gevaar), dan zorgt dat niet automatisch voor een (evenredige) bijdrageplicht van de andere mede-eigenaren. Op 27 januari 2015 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat je als mede-eigenaars zorgvuldig met elkaars belangen moet omgaan. Daarbij speelt een rol of er onderling overleg tussen de mede-eigenaars heeft plaatsgevonden en of in dit overleg de essentiële aspecten van het funderingsherstel zijn besproken. Hierbij moet je denken aan het tijdstip en de wijze van herstel, de keuze voor een bepaalde aannemer, de kosten van het funderingsherstel en de verdeling van deze kosten. Als achteraf blijkt dat je onvoldoende rekening hebt gehouden met de belangen van de andere mede-eigenaars, dan kan de rechter de bijdrageplicht in jouw nadeel aanpassen.
Wanneer blijkt dat je mandelige fundering hersteld moet worden, is het dus niet alleen van belang dat je toestemming van de andere mede-eigenaren verkrijgt voor het verrichten van de herstelwerkzaamheden, maar ook dat je afspraken maakt over de kostenverdeling. Leg deze afspraken vooral schriftelijk vast zodat je hierop kan terugkomen wanneer er problemen ontstaan.
Heb je vragen over het herstellen van jouw mandelige fundering? Wil je weten welke kosten je (eventueel) op de andere mede-eigenaren kan verhalen en wat daar de beste aanpak voor is? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag verder.
Deze blog maakt deel uit van een serie over mandelig funderingsherstel. In mijn vorige blog heb ik besproken welke rechten en plichten je als mede-eigenaar hebt bij het herstellen van een mandelige fundering.