Regelmatig staan er berichten in de krant over funderingsproblemen. Onder meer door dalende grondwaterstanden, veroorzaakt door bijvoorbeeld langdurig neerslagtekort, verzakken steeds meer funderingen. Het herstellen van een gebrekkige fundering is een kostbare zaak. Wanneer je in een twee-onder-een-kap woning, een rijwoning of in een appartementencomplex woont, kan het herstellen van de fundering ingewikkeld zijn. In veel gevallen is dan namelijk sprake van een mandelige (gemeenschappelijke) fundering. Als eigenaar kan je dan niet zomaar zelfstandig beslissen over het herstellen van de fundering. Hoe je hier als eigenaar mee om kunt gaan? Dat leg ik uit in deze blog.
Mandelige funderingen
Een fundering is mandelig wanneer deze deel uitmaakt van een bouwkundige eenheid, dit is onder andere het geval wanneer je een gemeenschappelijke, woningscheidende muur hebt. Dit zorgt ervoor dat de scheidingsmuur en de onderliggende fundering gemeenschappelijke eigendom zijn. Mandeligheid heeft als gevolg dat je als individuele eigenaar niet zomaar veranderingen mag aanbrengen aan het gemeenschappelijk eigendom. Hiervoor heb je de toestemming van de andere mede-eigenaren nodig.
Herstel van mandelige funderingen
Voordat je tot herstel van een gebrekkige fundering kunt overgaan, moet je eerst weten dat er sprake is van een gebrekkige fundering. Mogelijke aanwijzingen voor gebreken in de fundering zijn scheuren in de muur en/of verzakkingen. Of een gebrek in de fundering de oorzaak daarvan is, kan je laten onderzoeken door middel van een funderingsonderzoek. Naast dat dit onderzoek zal uitwijzen of er sprake is van een gebrek in de fundering, wordt ook vastgesteld hoe ernstig dat gebrek is. Aan de hand van de uitkomst kan worden bepaald of herstel van de fundering nodig is.
Wanneer blijkt dat herstel van de fundering noodzakelijk is, is het verstandig om dit met de andere mede-eigenaren te bespreken. Je kan dan gezamenlijk een plan van aanpak opstellen, offertes opvragen en bespreken hoe je de kosten van het herstel gaat verdelen. Het herstellen van de fundering is in eerste instantie alleen mogelijk wanneer de andere mede-eigenaren daarmee instemmen. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat de mandelige muur/fundering gemeenschappelijk eigendom is. Anderzijds zal in de meeste gevallen niet alleen de fundering onder de mandelige muur gebrekkig zijn, maar ook de rest van de fundering van de woning(en). Zou je alleen de fundering van de mandelige muur en de fundering van je eigen woning herstellen, dan zal de naastgelegen woning alsnog verzakken doordat scharnierwerking in het pand ontstaat. De buren zullen dan schade lijden door verzakkingen, scheuren en lekkages.
Wat als de andere mede-eigenaren niet willen meewerken aan het herstel?
Helaas zal het herstellen van een gebrekkige mandelige fundering niet in alle gevallen zo voorspoedig verlopen. Als mede-eigenaren kan je verschillen van inzicht over de noodzaak van het herstel, de wijze van herstel of de kosten daarvan. Als overleg niet tot een oplossing leidt, dan kan je het geschil voorleggen aan de rechter.
Indien het herstellen van de fundering noodzakelijk is en de andere mede-eigenaren geen toestemming geven voor het herstel, kan je de rechter om vervangende toestemming vragen. Voordat je kan overgaan tot het starten van een juridische procedure moet je aan een aantal voorwaarden hebben voldaan. Je moet met behulp van onderzoeksrapporten aan kunnen tonen dat het herstel noodzakelijk is. In de praktijk blijkt dat de noodzaak van herstel niet snel wordt aangenomen. In twee recente uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam van 10 september 2024 en de Rechtbank Den Haag van 30 oktober 2024 worden verschillende factoren genoemd die een rol kunnen spelen bij het bepalen van de noodzaak van het herstel.
Deze factoren zijn:
- de aard en omvang van de gebreken aan de fundering zelf;
- de snelheid van de verzakkingen en de schadelijke gevolgen die dat in de nabije toekomst zal hebben (binnen 1-5 jaar);
- de gebreken aan het pand als gevolg van de gebrekkige fundering, denk hierbij aan scheurvorming in het metselwerk en het wijken van de mandelige scheidsmuur.
Als eigenaar moet je het bestaan van deze factoren onderbouwen met deskundigenberichten/onderzoek.
Naast de noodzaak van het herstel, moet je kunnen aantonen dat je (de noodzaak van) het funderingsherstel met de andere mede-eigenaren hebt besproken en ze ook hebt geïnformeerd over de andere wezenlijke aspecten van het funderingsherstel zoals de keuze voor een bepaalde aannemer en de kosten. Naast de toestemming van de rechter om tot herstel over te kunnen gaan, kan je ook vorderen dat de andere mede-eigenaren moeten bijdragen in de herstelkosten.
Wanneer de gebreken in de fundering zorgen voor een acuut en reëel gevaar waardoor herstel niet kan worden uitgesteld, zou je als individuele eigenaar zelfstandig over kunnen gaan tot herstel van de fundering. In dat geval mag je als eigenaar zonder toestemming van de andere mede-eigenaren opdracht geven tot herstel van de fundering. Let op, hiervan is slechts in hele uitzonderlijke gevallen sprake. Daarnaast zorgt de acute noodzaak van het funderingsherstel er niet voor dat de andere mede-eigenaren ook automatisch aan de kosten moeten bijdragen.
Funderingsherstel bij appartementencomplexen
Voor appartementseigenaren is de situatie iets minder complex. De bevoegdheid om te besluiten dat er tot funderingsherstel moet worden overgegaan komt namelijk toe aan (het bestuur van) de Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze zal moeten besluiten om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren en moet indien nodig besluiten om de fundering te herstellen. Het nadeel hiervan is dat er veel besluitvorming bij de VvE moet plaatsvinden voordat de fundering uiteindelijk kan worden hersteld.
Ook bij appartementencomplexen kan de situatie bestaan dat het gebouw een mandelige muur met het naastgelegen gebouw heeft. Hier geldt, net als hiervoor bij de individuele huiseigenaren is beschreven, dat de VvE in beginsel met de andere mede-eigenaren in overleg moet treden over het funderingsherstel en samen met de andere mede-eigenaren tot een oplossing moet zien te komen.
Schadevergoeding
Wanneer blijkt dat de andere mede-eigenaren onterecht niet hebben ingestemd met het herstellen van de fundering, kan je recht hebben op schadevergoeding. Als mede-eigenaren moet je namelijk voldoende voortvarend en constructief handelen. Voor het ontstaan van een recht op schadevergoeding is van belang dat je met de andere mede-eigenaren in overleg bent getreden over de wezenlijke aspecten van het funderingsherstel. Daarnaast moet je de andere mede-eigenaren erop hebben gewezen dat, wanneer zij weigeren om mee te werken aan het funderingsherstel, dat (een grotere kans op) schade aan de zijde van de andere mede-eigenaars ontstaat.
In de hiervoor aangehaalde uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam en de Rechtbank Den Haag werden de andere mede-eigenaren die niet meewerkten aan het funderingsherstel veroordeeld tot schadevergoeding. Deze schade bestond onder meer uit:
- de gestegen kosten van het funderingsherstel;
- de kosten van alternatieve huisvesting/huurderving;
- doorlopende rentelasten;
- de kosten die zijn gemaakt voor het vaststellen van de schade, voor zover de hoogte daarvan redelijk is.
Let op, ga je als eigenaar op eigen initiatief de fundering herstellen zonder dat de andere mede-eigenaren daarmee hebben ingestemd en bestaat voor het herstel geen reële en acute noodzaak? Dan kunnen de andere mede-eigenaren jou aansprakelijk stellen voor de schade die zij hebben geleden als gevolg van de funderingswerkzaamheden.
Tot slot
Een goede buur is beter dan een verre vriend. Dit gezegde is des te meer van toepassing wanneer je als buren ook nog eens een muur met elkaar deelt. Het is bij dit soort kwesties dan ook raadzaam om al in een vroeg stadium te proberen om tot gezamenlijke afspraken te komen en om deze schriftelijk vast te leggen. Het herstellen van een fundering is een kostbare zaak. Wanneer het herstel wordt uitgesteld omdat de mede-eigenaren het niet met elkaar eens zijn over (de noodzaak van) dit herstel, zal de toestand van de fundering verder verslechteren en lopen de kosten van het herstel alleen maar verder op.
Twijfel je over de noodzaak van funderingsherstel of wil je advies over de beste aanpak van het funderingsherstel? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag verder.
Deze blog maakt deel uit van een serie over mandelig funderingsherstel. In de volgende blog zal ik bespreken hoe (achteraf) de kosten van het herstel van de mandelige fundering kunnen worden verdeeld.
