Uit een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt opnieuw hoe belangrijk het is om voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst scherp te zijn op de inhoud daarvan. Bij verhuur van kantoorruimte is – in tegenstelling tot de verhuur van woonruimte en winkelruimte – contractsvrijheid het uitgangspunt. Verhuurder en huurder zijn in beginsel vrij om de afspraken te maken die zij wensen. Vaak wordt daarbij gebruik gemaakt van de model huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’). Dit model biedt echter geen oplossing op maat en kan achteraf gezien voor één van partijen behoorlijk wringen en nadelig uitpakken. In deze kwestie heeft de inhoud van de huurovereenkomst ertoe geleid dat de huurder die jarenlang geconfronteerd werd met gebreken, geen recht had op een huurprijsvermindering en de huurovereenkomst ook niet kon ontbinden.
Wees je bewust van de inhoud van de huurovereenkomst die je aangaat en laat deze op voorhand door een jurist checken. Voorkomen is vaak beter dan genezen! Benieuwd naar de impact van dit arrest en behoefte aan tips? Lees dan dit artikel.
Het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
Verhuurder en huurder zijn omstreeks 2005 een huurovereenkomst voor kantoorruimte aangegaan waarbij gebruik is gemaakt van het model van de huurovereenkomst en algemene voorwaarden van ROZ uit 2003.
Omstreeks februari 2012 heeft de huurder geklaagd over gebreken aan de koel-/verwarmingsinstallatie, lekkages afkomstig uit de voorgevel en problemen met de riolering. Later klaagde de huurder ook over de brandwerendheid van het gehuurde en over de koud waterleidingen die verkeerd geplaatst zouden zijn, hetgeen tot legionella-risico’s zou leiden. De verhuurder ontkende dat sprake was van gebreken en was niet bereid om voor een oplossing zorg te dragen.
De huurder zag zichzelf daarom genoodzaakt om zelf onderzoek te laten verrichten naar de gebreken en mogelijke oplossingen daarvan, en heeft zelfs een gerechtelijke procedure gestart om herstel van de gebreken door de verhuurder af te dwingen. Nadien werd de huurder echter opnieuw met (nieuwe) gebreken geconfronteerd, zodat het verhaal weer van voor af aan begon. De huurder verzocht de verhuurder om voor herstel van de gebreken zorg te dragen en de verhuurder werkte op geen enkele manier mee.
De maat was daarmee voor de huurder vol, waarna hij de huurovereenkomst omstreeks 2015 en met terugwerkende kracht (vanaf februari 2012) aanspraak maakte op een huurprijsvermindering. De verhuurder verweerde zicht met een beroep op het exoneratiebeding. Volgens hem was het op grond daarvan onmogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden en kon geen aanspraak op huurprijsvermindering worden gemaakt. De rechtbank gaf de verhuurder gelijk.
De huurder stelde dat het gezien de gebeurtenissen onredelijk en onbillijk was dat de verhuurder een beroep zou toekomen op het exoneratiebeding. De huurder had langdurig en jarenlang geklaagd; de verhuurder verzette zich er consequent tegen om noodzakelijke reparaties en onderhoud te verrichten; er was sprake van een substantiële huurprijs en van nieuwbouw waar hij toch bepaalde verwachtingen van zou mogen hebben; het leveren van het huurgenot was de kernprestatie van de verhuurder én het betrof een exoneratiebeding waarover voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst niet onderhandeld was.
De uitkomst bleef in hoger beroep onveranderd. Het gerechtshof besliste dat geen sprake was van bewuste roekeloosheid aan de zijde van de verhuurder en een beroep op het exoneratiebeding werd evenmin als onredelijk of onbillijk beschouwd:
‘Het gaat in dit geval uiteindelijk om het contractueel uitsluiten van de bevoegdheid tot huurprijsvermindering en de ontbinding van de overeenkomst. Dat huurder in dit geval deze prikkel tot nakoming mist en evenmin de overeenkomst kan ontbinden, is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.’
De huurder had er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee ingestemd dat de wettelijke actiemiddelen (ontbinding, huurprijsvermindering, herstel door een derde) waarover hij zou beschikken in geval van gebreken aan het gehuurde beperkt waren. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden zou daar nog aan voorbij worden gegaan. Is dat dan helemaal nooit het geval?
Het beroep op het exoneratiebeding kan onredelijk en onbillijk zijn
Jawel, het gebeurt wel eens dat een huurder – ondanks dat het recht op huurprijsvermindering, of ontbinding in het geval van gebreken is uitgesloten – daar toch een beroep op kan doen. Dat is het geval indien de verhuurder bewust roekeloos gehandeld heeft, of indien een beroep van de verhuurder op het exoneratiebeding ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn’.
Dat is het geval geweest in een zaak uit 2014 waarin expliciet in de huurovereenkomst was opgenomen dat er een vloer in het gehuurde lag met een draagvermogen van 500 kg/m2. Toen bleek dat de vloer niet over dit draagvermogen beschikte (terwijl dit wel essentieel was voor de huurder) besliste het gerechtshof dat de verhuurder geen beroep toekwam op het exoneratiebeding. De huurder kon dus toch gebruik maken van het recht op huurprijsvermindering, totdat de verhuurder dit probleem zou hebben opgelost. Dat levert in veel situaties een goede stok achter de deur op.
Ook in situaties waarin sprake is van een verhuurder die niet bereid is om voor herstel zorg te dragen is het overigens niet ondenkbaar dat een beroep op een exoneratiebeding door een verhuurder ontoelaatbaar wordt geacht. Dat is in het verleden ook wel eens zo beslist.
Uit het recente arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt alleen dat de lat daarvoor erg hoog ligt. Het is dan ook beter om hier aandacht aan te besteden in de fase waarin over de inhoud van de huurovereenkomst onderhandeld wordt.
Tips
Voor zowel een verhuurder als een huurder is het van belang om zich voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bewust te zijn van de inhoud daarvan en daarover het gesprek aan te gaan. Op het moment dat bepaalde eigenschappen van het gehuurde van essentieel belang zijn voor een huurder, dan is het aan te raden om daar concrete afspraken over te maken in de huurovereenkomst. De modellen van ROZ zijn goed en gebruikelijk in de branche, maar deze zijn niet toegeschreven naar uw persoonlijke situatie en wensen. Dat geldt zowel voor de huurder als de verhuurder. Op dit punt kan een advocaat u meerwaarde bieden, zodat situaties zoals hiervoor geschetst u hopelijk bespaard blijven.
Heeft u naar aanleiding hiervan behoefte aan overleg, of staat u op het punt om een huurrelatie aan te gaan en heeft u behoefte aan bijstand? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.
