De ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht van woonruimte volgen elkaar gauw op. Vanaf vandaag is de Wet vaste huurcontracten van kracht en zijn vaste huurcontracten weer de norm. Het doel van deze wet is om huurders meer zekerheid te geven over hun woonsituatie. Wel kunnen verhuurders een huurcontract voor bepaalde tijd aangaan met specifieke groepen en onder bepaalde voorwaarden. Deze uitzonderingen staan beschreven in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). In deze blog bespreek ik wat de Wet vaste huurcontracten voor jou betekent. Tot slot sta ik kort stil bij de andere wetsontwikkelingen waarmee de wetgever de positie van huurders van woonruimte beoogt te verbeteren.
Voorheen maakte de Wet doorstroming huurmarkt het mogelijk om een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte te sluiten voor de duur van twee jaar of korter, dan wel een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte te sluiten voor de duur van vijf jaar of korter, die na afloop van de overeengekomen huurperiode eindigde. Als de huur nadien werd voortgezet, moest de verhuurder de huurder een contract voor onbepaalde tijd aanbieden.
Tot 1 juli 2024 was het nog mogelijk om een tijdelijk huurcontract aan te gaan. De huurder genoot in dat geval niet de huurbescherming die de huurder wel geniet bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. De gedachte was dat meer flexibiliteit voor verhuurders zou leiden tot meer woningaanbod voor huurders.
Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten is het tij gekeerd en geldt als hoofdregel dat alleen vaste huurcontracten mogen worden afgesloten. Dat betekent dat huurcontracten die verhuurders vanaf 1 juli 2024 aangaan, huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn en de huurder huurbescherming geniet.
Voor bestaande tijdelijke huurcontracten, die (dus) vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt dat deze van kracht blijven en na de overeengekomen huurperiode eindigen. Wordt de huurovereenkomst verlengd? Dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd.
In een aantal gevallen is het wél mogelijk om onder de Wet vaste huurcontracten een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar) aan te gaan. Dat geldt voor alle verhuurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, maar alleen met een aantal specifieke groepen huurders. De doelgroepen waarvoor huurcontracten voor bepaalde duur mogelijk zijn, staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst en zijn de volgende:
Daarnaast blijven overige bestaande huurcontracten van tijdelijke aard onveranderd. Het gaat hierbij om de volgende situaties:
Als de verhuurder een vast huurcontract door opzegging wil beëindigen, is de verhuurder daarbij gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden. Met de Wet vaste huurcontracten wordt per 1 juli 2024 een nieuwe opzeggingsgrond geïntroduceerd en wordt de bestaande opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' uitgebreid.
De nieuwe opzeggingsgrond ziet op de situatie dat de verhuurder de huurovereenkomst – na de overeengekomen huurperiode van maximaal twee jaar – mag opzeggen ten behoeve van de verkoop. Deze opzeggingsgrond wordt ook wel aangeduid als ‘het proefsamenwonen’. Als de verhuurder gaat samenwonen en zijn eigen koopwoning verhuurt, kan de verhuurder de huur van de eigen woning opzeggen als het samenwonen 'succesvol' blijkt om de eigen woning vrij van huur te kunnen verkopen. Dit mag alleen als de verhuurder een natuurlijk persoon is, trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat en niet meer dan één woning verhuurt. Ook moet dit in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Verder is vereist dat de verhuurder minimaal twee jaar voor de start van de huurovereenkomst zelf in de woning heeft gewoond. De verhuurder mag de huur eenmalig op deze grond beëindigen en moet dit melden bij de gemeente.
De opzeggingsgrond die met de Wet vaste huurcontracten is uitgebreid, is de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik'. De verhuurder mag na de overeengekomen huurtermijn de huur opzeggen om de huurwoning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, bijvoorbeeld de ouders of kinderen van de verhuurder. Wel moet dit in de huurovereenkomst zijn bepaald.
Het mag duidelijk zijn dat de Wet vaste huurcontracten ingrijpende gevolgen heeft. Vaste huurcontracten zijn (weer) de norm en tijdelijke huurcontracten kunnen slechts in bepaalde gevallen en onder specifieke voorwaarden worden aangegaan.
De wetgever beoogt niet alleen met de Wet vaste huurcontracten de positie van de huurder van woonruimte te verbeteren, maar ook met de volgende wetsontwikkelingen:
NB: de Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden, maar er is wel een termijn afgesproken tot 1 januari 2025, waarin gemeenten zich kunnen voorbereiden op de handhaving.
Heb je vragen over de Wet vaste huurcontracten of over de andere ontwikkelingen met betrekking tot het huurrecht van woonruimte? Neem dan contact op met Karel Boersma (boersma@bierman.nl) of met Annemarie Carpaij (carpaij@bierman.nl).