De wijze waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend is in de meeste gevallen in de huurovereenkomst vastgelegd. Voor de gereguleerde woonruimte wordt de maximale huurverhoging jaarlijks door de minister bepaald. Nieuw is dat nu ook voor geliberaliseerde woonruimte een maximale huurprijs geldt. Hieronder vindt u de huurprijsverhogingen en de mogelijkheid hoe deze te verhogen. Ook licht ik toe wanneer er sprake is van geliberaliseerde woonruimte.
Naar aanleiding van een door de Tweede Kamer aangenomen motie van de SP, heeft de minister op 17 februari 2021 aan de Kamer laten weten:
“Ik geef uitvoering aan deze motie door per ministeriële regeling het maximale huurverhogingspercentage op 0% te zetten voor de gereguleerde huursector. Voor huurders in het gereguleerde segment betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.”
In het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een verhoging die hoger is dan het door de minister vastgestelde maximum, nietig is. Dit betekent dat ook de in de huurovereenkomst opgenomen jaarlijkse huurverhoging, de indexatie, niet (boven dit maximum) mag worden doorgevoerd.
Voor geliberaliseerde woonruimte, ook wel de ‘vrije sector’ genoemd, gelden de regels van de maximale huurverhoging niet. Uitgangspunt bij deze categorie is dat hier contractsvrijheid geldt en dat de overeengekomen verhoging bepalend is.
Eind maart 2021 heeft de Eerste Kamer echter de Wet Maximering Huurprijsverhogingen aangenomen. Op grond daarvan geldt voor geliberaliseerde woonruimte nu ook een maximale huurverhoging van de inflatie + 1%.
De wet is per 1 mei 2021 ingegaan en geldt voor 3 jaar. Dat betekent voor 2021 een verhoging van maximaal 2,4%. Huurprijsverhogingen die zijn ingegaan voor 1 mei 2021 mogen dus nog wel hoger zijn dan dit maximum.
Het wetsvoorstel zorgt er ook voor dat huurders in de vrije sector bij klachten kunnen aankloppen bij de Huurcommissie. Tot nu toe was dat alleen zo voor huurders van sociale huurwoningen of vrije sectorwoningen met een maandelijkse huur van minder dan 750 euro.
Bij zelfstandige woonruimte bepaalt de kale huurprijs bij de start van de huurovereenkomst of er sprake is van geliberaliseerde (vrije sector) of van gereguleerde woonruimte. Ligt deze op dat moment onder de liberalisatiegrens, dan bepaalt de puntentelling de maximale huurprijs.
Ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens vanaf het moment dat het contract inging, dan is het in principe geliberaliseerd. Een deel van de regels voor huurprijzen geldt dan niet voor deze contracten. De grens voor liberalisatie wordt jaarlijks aangepast. Per 1 januari 2021 is dat € 752,33, in 2020 was dat € 737,14, in 2019 € 720,42 en in 2018 € 710,68.
Let op: Wanneer is er geen sprake van kale huur en liberalisatie? Als er sprake is van een ‘all-in’ huur waarbij de huurder één bedrag voor huur en servicekosten en/of stoffering en meubilering betaalt.
Na renovatie of verbouwing van een woning waarbij de huurder meer comfort krijgt, is het wel mogelijk om de huurprijs te verhogen. Het is verstandig om hier vooraf afspraken over te maken. Overigens kan de Huurcommissie op verzoek van de huurder de redelijkheid van huurverhoging wegens woningverbetering beoordelen om eventuele discussie te voorkomen.
In de wet is geen regeling opgenomen voor een periodieke aanpassing van de huurprijs van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen dit onderling moeten overeenkomen. In veel huurovereenkomsten en de daarbij behorende algemene voorwaarden is de mogelijkheid van jaarlijkse indexatie opgenomen. Aan de hand van de CBS-prijsindexcijfers wordt de huurprijs jaarlijks aangepast op het in de huurovereenkomst bepaalde moment.
Voor de middenstandsbedrijfsruimte kent de wet de mogelijkheid de huurprijs éénmaal per vijf jaar te laten aanpassen aan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Als partijen het hier niet over eens worden, dan kan dit aan de rechter worden voorgelegd. Een dergelijke procedure is echter wel complex en tijdrovend.
Bent u benieuwd of uw huurovereenkomsten nog helemaal up to date zijn of wilt u meer weten over de mogelijkheden om de huurprijs te verhogen? Neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.