Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Aanleiding en achtergrond van deze wet is dat (mede) gezien de schaarste op de woningmarkt de positie van de huurder is verzwakt. Hierdoor doen zich regelmatig misstanden voor en kan (of durft) een huurder hiertegen niet in verweer te komen.
De Wet goed verhuurderschap introduceert daarom een landelijke norm voor goed verhuurderschap. Ook krijgen gemeenten met deze wet bevoegdheden om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan. Zo biedt de wet gemeenten de mogelijkheid om een verhuurvergunning te verplichten, zodat gemeenten actief kunnen sturen op goed verhuurderschap.
In dit artikel bespreek ik wat er voor u als verhuurder of verhuurbemiddelaar verandert.
De Wet goed verhuurderschap introduceert algemene gedragsnormen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars en geeft daarmee invulling aan wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan. Deze norm ziet op het gedrag dat van u mag worden verwacht in relatie tot woningzoekenden en huurders. Deze algemene regels gelden gedurende het gehele verhuurproces – werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en uiteindelijke verhuur – en zijn van toepassing op zowel de reguliere verhuur van woonruimte als op de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.
Het gaat om de volgende regels:
- Voorkomen en tegengaan van discriminatie
Om woondiscriminatie als verhuurder of verhuurbemiddelaar tegen te gaan, bent u verplicht om een heldere en transparante selectieprocedure te gebruiken en bekend te maken. U mag uitsluitend gebruikmaken van niet-discriminerende selectiecriteria en u dient aan de afgewezen kandidaat-huurders uit te leggen waarom u voor een andere huurder heeft gekozen. Vanaf 1 juli 2024 moet u de werkwijze schriftelijk vastleggen, openbaar maken, indien nodig aanpassen en bekendmaken bij uw eventuele werknemers.- Voorkomen en tegengaan van intimidatie
U dient zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dat klinkt misschien vanzelfsprekend, maar u mag als verhuurder of verhuurbemiddelaar bijvoorbeeld ook niet dreigen met het niet verlengen van een tijdelijke huurovereenkomst of met het opzeggen van een bestaand huurcontract.- Nadere regels waarborgsom
Sinds 1 juli 2023 mag u de huurder maximaal om twee maanden kale huur aan borg vragen. Ook zijn in de wet nadere regels gesteld aan het terugbetalen van en het verrekenen met de waarborgsom na beëindiging van de huur.- Schriftelijkheidsvereiste
Aangezien een mondelinge huurovereenkomst kan leiden tot rechtsonzekerheid, bent u verplicht om de afspraken met de huurder vast te leggen in een schriftelijk huurcontract.- Informatieverstrekkingsplicht
U dient de huurder op een duidelijke en begrijpelijke wijze schriftelijk te informeren om ervoor te zorgen dat de huurder op de hoogte is van zijn rechten en plichten in relatie tot het gehuurde. Zo dient u de huurder bijvoorbeeld in te lichten over zijn wettelijke rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde – voor zover de huurovereenkomst hier niet in voorziet – en de contactgegevens te verstrekken van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij vragen of problemen. Klik hier voor alle onderwerpen waarover u de huurder schriftelijk moet informeren (artikel 2 lid 2 onder e van de Wet goed verhuurderschap).- Verbod in rekening brengen onredelijke servicekosten
Let op: de hierboven genoemde informatieplicht geldt ook voor bestaande huurovereenkomsten. Verhuurders dienen vóór 1 juli 2024 de in de wet opgesomde informatie alsnog aan de huurder te verstrekken. Voor huurovereenkomsten met arbeidsmigranten geldt dat deze informatie al vóór 1 oktober 2023 moet zijn verstrekt.
Verder gelden er bij verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten extra regels. U bent bijvoorbeeld verplicht om de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vast te leggen. Ook dient u de betreffende informatie aan de arbeidsmigrant aan te bieden in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt of waar zijn voorkeur naar uitgaat.
De wet concretiseert niet alleen de norm goed verhuurderschap, maar geeft ook gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimte. De wet biedt gemeenten de bevoegdheid om een verhuurvergunning in te stellen.
Achtergrond hiervan is dat verhuurders in bepaalde gebieden misbruik maken van de sociaaleconomische kwetsbare positie van huurders, zo blijkt uit de toelichting van de wetgever. Dit uit zich op verschillende manieren, bijvoorbeeld als buitensporige huurprijzen, achterstallig onderhoud, overbewoning, verloedering, discriminatie en intimidatie. De Wet goed verhuurderschap maakt het voor gemeenten mogelijk om in deze gebieden extra eisen te stellen aan de verhuurder, bijvoorbeeld voor wat betreft het onderhoud van de woning en, indien sprake is van een gereguleerde zelfstandige huurwoning, de maximale huurprijs van de woning (gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel).
Informeer dus bij de gemeente waarin uw woon- of verblijfsruimte ligt of u voor de verhuur hiervan een vergunning nodig heeft en aan welke voorwaarden u moet voldoen.
Niet alleen voor de reguliere verhuur van woonruimte, maar ook voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Daarbij kunnen gemeenten voorwaarden aan de vergunning verbinden die specifiek toezien op de verbetering van de leefomstandigheden van deze groep. Een voorwaarde kan zijn dat een arbeidsmigrant dient te beschikken over een eigen verblijfsruimte (slaapkamer). Ook kan worden voorgeschreven welke voorzieningen in de huisvesting aanwezig moeten zijn, afgezet tegen het aantal verblijvende personen. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.
Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van de algemene regels en voor de verhuurvergunning. Als u zich niet aan deze regels houdt, kan de gemeente een sanctie opleggen. Gemeenten kunnen (bestuursrechtelijk) optreden door het geven van een waarschuwing, door het opleggen van een last onder dwangsom of door het opleggen van een bestuurlijke boete. Als ultimum remedium kan de gemeente zelf de woning in beheer nemen. Dit kan via een escalatieladder worden ingezet. Daarbij is het de bedoeling dat richting de verhuurder eerst een herstelsanctie wordt opgelegd, zodat de verhuurder de kans krijgt om het gedrag aan te passen. Als dit niet gebeurt, kan de gemeente vervolgens overgaan tot punitieve (bestraffende) sancties.
Daarnaast zijn gemeenten verplicht om een (laagdrempelig) meldpunt in het leven te roepen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan naar aanleiding van een melding zelf tot handhaving overgaan of, als dit niet mogelijk is, de melder hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie waar de melder verder kan worden geholpen.
De rechtsverhouding tussen de verhuurder en de huurder is privaatrechtelijk van aard en wordt beheerst door de wettelijke regeling over huur zoals dat is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Met de Wet goed verhuurderschap wordt – in aanvulling op het privaatrecht – in de vorm van algemene regels van goed verhuurderschap een nieuw bestuursrechtelijk instrument in het leven geroepen dat ziet op het normeren en handhaven van het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. Ook kan de gemeente via het bestuursrecht ingrijpen op het gedrag van de verhuurder door te handhaven op de aan de verhuurvergunning verbonden voorwaarden.
Het is opmerkelijk dat de wetgever ervoor heeft gekozen om de regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken via het bestuursrecht af te dwingen. De wetgever heeft om verschillende redenen voor deze publiekrechtelijke weg gekozen. Ten eerste is de wetgever van mening dat de gemeente een ontoereikend juridisch instrumentarium tot haar beschikking heeft om integraal te kunnen sturen op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars. Ten tweede moet de woningzoekende of de huurder nu vaak zelf in verweer komen om recht te halen, maar is hij of zij hiertoe vaak onvoldoende bij machte. Ten derde heeft het voor de verhuurpraktijk van de verhuurder geen gevolgen als de verhuurder meerdere keren een overtreding begaat en is om die reden een integrale aanpak van ongewenst verhuurgedrag noodzakelijk.
De Wet goed verhuurderschap kan ingrijpende gevolgen hebben voor verhuurders en verhuurbemiddelaars van woon- en verblijfsruimte. Voor verhuurders en verhuurbemiddelaars die altijd al correct handelen, heeft deze wet tot gevolg dat zij hun verhuurproces wat zullen moeten aanpassen en dat zij ervoor moeten zorgen dat zij goed vastleggen dat zij aan de wettelijke verplichtingen voldoen. Dit zal met name extra administratieve lasten met zich brengen.
Daarnaast zijn er nog twee wetsvoorstellen gedaan om de positie van de huurder (verder) te versterken. Dit betreft de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten, die eveneens tot gevolg hebben dat de rechtspositie van de verhuurder van woonruimte onder druk komt te staan. De komende periode zal blijken of het demissionair kabinet deze wetsvoorstellen verder zal behandelen.
Wilt u weten wat de Wet goed verhuurderschap voor u betekent? Of bent u benieuwd of u aan de informatieverstrekkingsplicht voldoet? Wij denken graag met u mee.