In de huidige maatschappij wordt de vraag naar duurzame materialen en producten steeds groter. En gelukkig maar, want met een toenemende schaarste aan grondstoffen en de druk op ons milieu, is het van belang dat de beschikbare grondstoffen ook zo efficiënt mogelijk worden gebruikt. Deze transitie wordt ook wel de overgang van een lineaire economie naar een circulaire economie genoemd.
Kenmerkend voor een circulaire economie is dat het accent komt te liggen op het gebruik van producten en niet meer op het eigendom van deze producten. Met andere woorden: in een circulaire economie blijft het eigendom bij de producent en worden de producten door bedrijven en consumenten alleen gebruikt. Zij worden geen eigenaar. Dit stimuleert producenten om producten te ontwikkelen die lang mee gaan of waarvan de grondstoffen hergebruikt worden. Een mooi uitgangspunt, maar wel eentje die juridisch de nodige veranderingen en uitdagingen met zich meebrengt.
Volgens de wet is het zo dat de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar is van de bestanddelen van de hoofdzaak (‘natrekking’). Een voorbeeld: als we kijken naar gevelbeplating, zal men zeggen dat gevelbeplating onderdeel uitmaakt van het pand waar de gevelbeplating tegenaan is geplaatst. Hierdoor wordt de eigenaar van het pand ook eigenaar van de gevelbeplating. In een circulaire economie heeft dit niet de voorkeur, aangezien men duurzame producten wil (her)gebruiken. Het is dan van belang dat het eigendom van deze gevelbeplating bij de producent blijft, omdat de producent zorgt voor de financiering, het onderhoud en uiteindelijk weer de recycling aan het einde van de levensduur. Als er geen maatregelen worden genomen, zorgt de natrekking ervoor dat de eigendom van het pand en de gevelbeplating bij de eigenaar van het pand blijft. Men gaat dus op zoek naar alternatieven in de wet. Maar zijn die er wel?
Een lastig vraagstuk, omdat ons huidige recht eigenlijk (nog) niet inspeelt op de circulaire economie. Er zal dus moeten worden gewerkt met de mogelijkheden die de wet op dit moment biedt. In de praktijk wordt bijvoorbeeld gebruik gemaakt van een erfpachtconstructie. Een recht van erfpacht is een recht waarbij een partij (de erfverpachter) het eigendom van de zaak houdt, maar het gebruik van de zaak aan de gebruiker (de erfpachter) van de zaak geeft. Voor een buitenstaander is dus niet te zien of iemand eigenaar of erfpachter is, maar dit valt wel af te leiden uit de openbare registers.
Over het algemeen is het zo dat de erfpachter een periodieke vergoeding aan de eigenaar betaald. De zogenoemde “canon”. Maar dit is geen verplichting. De daadwerkelijke inhoud van het recht van erfpacht wordt door de wet bepaald, maar ook in grote mate door de erfpachtvoorwaarden die in de vestigingsakte worden opgenomen. Hierdoor hebben partijen enigszins vrijheid in et vormgeven van het recht van erfpacht. Zodra de erfpachtperiode voorbij is, heeft de erfpachter het recht de op de onroerende zaak geplaatste zaken te verwijderen. Wel onder de voorwaarde dat de erfpachter de onroerende zaak in de oorspronkelijke toestand terugbrengt.
Als je deze constructie toepast op de gevelbeplating, wordt een recht van erfpacht gevestigd op de onroerende zaak waar de gevelbeplating tegenaan wordt geplaatst. Aan het einde van de erfpachtperiode heeft de producent dan het recht de gevelbeplating weer weg te nemen. Nadere voorwaarden kunnen worden gesteld in de erfpachtvoorwaarden.
Wat ik opvallend vind aan deze constructie, is dat het recht van erfpacht de natrekkingsregels niet doorbreekt, waardoor het eigendom wel bij de erfverpachter komt te liggen, maar de erfpachter het recht heeft de zaak weg te nemen aan het einde van de erfpacht.
Een opstalrecht doorbreekt de natrekking wel. Dit biedt namelijk het recht ‘opstallen’ te plaatsen op de onroerende zaak van een ander én in eigendom te houden.
Het blijft een beetje zoeken naar een juiste constructie waarbij men hen en weer beweegt tussen het erfpachtrecht en het opstalrecht. Hoewel de jurisprudentie op het gebied van erfpachtrecht en opstalrecht uitgebreid is, is de constructie voor wat betreft de gevelbeplating nog vrij onbeproefd.
Ik ben dus wel benieuwd naar een eerste uitspraak van een rechter over deze constructie. Misschien dat op den duur een wetswijziging noodzakelijk zal zijn. Zeker als de circulaire economie zich nog verder ontwikkelt!
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met ons Bouw & Vastgoed team. Wij helpen u graag!