Onlangs is er – in het licht van de stikstofproblematiek en de coronacrisis - door de voorzieningenrechter in Overijssel een interessant vonnis gewezen voor de bouw- en vastgoedpraktijk. Een projectontwikkelaar wilde de van de gemeente gekochte bouwpercelen niet langer in één keer afnemen en beriep zich op onvoorziene omstandigheden vanwege de stikstofproblematiek en de coronacrisis, maar de voorzieningenrechter dacht daar echter anders over…
Een projectontwikkelaar heeft een aantal percelen met bouwgrond van de gemeente Enschede gekocht waarop ongeveer 70 woningen gerealiseerd kunnen worden. Deze percelen waren gelegen op een afstand van respectievelijk 4 en 6 kilometer van een tweetal Natura 2000 gebieden.
De levering van de percelen zou uiterlijk binnen twee maanden nadat deze bouwrijp waren gemaakt, plaatsvinden. Ondanks dat de gemeente concludeerde dat de ontwikkeling van de percelen voor de projectontwikkelaar niet tot stikstofproblemen zou leiden, vreesde de projectontwikkelaar voor extra kosten en vertraging. Verder zou (mede als gevolg daarvan en de coronacrisis) de financiering voor de aankoop niet rond zijn. Volgens de projectontwikkelaar was gezien het voorgaande sprake van ‘onvoorziene omstandigheden’ en was de gemeente gehouden tot aanpassing van de overeenkomst over te gaan, zodat een gefaseerde overdracht zou kunnen plaatsvinden en de risico’s beperkt en verspreid konden worden. De gemeente hield de projectontwikkelaar echter aan de overeenkomst en vorderde dat aan de levering van alle percelen bouwgrond zou worden meegewerkt.
De voorzieningenrechter oordeelde dat in het midden kon blijven of de door de projectontwikkelaar genoemde stikstofproblematiek en coronacrisis onvoorziene omstandigheden opleverden. De gemeente en projectontwikkelaar waren in de overeenkomst namelijk nadrukkelijk overeengekomen dat de gronden tegelijk zouden worden afgenomen. In de biedingsprocedure was bepaald dat alternatieven daarvoor door de gemeente niet geaccepteerd zouden worden en dat de projectontwikkelaar de gronden voor eigen rekening en risico ter hand zou nemen.
Daaruit volgde, aldus de voorzieningenrechter, dat eventuele onvoorziene omstandigheden die gevolgen zouden hebben voor de realisatie van de bouw op de percelen of de financiering van de percelen, zoals de stikstofproblematiek en de corona-pandemie, voor rekening van de projectontwikkelaar komen. Eventuele problemen voor wat betreft de totstandbrenging van de financiering van de koopsom komen bovendien altijd al voor rekening van de koper. Vooral ook omdat sprake was van een professionele projectontwikkelaar. Over de coronacrisis werd nog benadrukt dat deze zich pas voordeed nadat de projectontwikkelaar al in verzuim was komen te verkeren ter zake de afnameverplichting.
Er is inmiddels het nodige geschreven over de mogelijkheid die de wet de rechter biedt om een contract te wijzigen of geheel te ontbinden, als sprake is van onvoorziene omstandigheden. De achtergrond van deze bepaling is de gedachte dat de inhoud van de overeenkomst wordt geregeerd door de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Deze omstandigheden kunnen later echter dusdanig zijn gewijzigd dat partijen zich geconfronteerd zien met een contract dat niet meer past bij de nieuwe realiteit. In die uitzonderlijke situaties kan het bij wijze van uitzondering voor een rechter mogelijk zijn om de inhoud van het contract te wijzigen. Vormen de stikstofproblematiek en/of de coronacrisis daartoe voldoende aanleiding?
Uit deze uitspraak kan absoluut niet worden afgeleid dat dit per definitie niet het geval zou zijn. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat, los van de vraag of überhaupt sprake is van onvoorziene omstandigheden, het mogelijk is dat wijziging of ontbinding op grond van lid 2 van artikel 6:258 BW achterwege blijft voor zover de omstandigheden ‘krachtens de aard van de overeenkomst, of de verkeersopvattingen’ voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
Dat werd in het geval van deze overeenkomst gesloten tussen projectontwikkelaar en gemeente het geval geacht. Omwille van de aard van de overeenkomst, de daarin opgenomen risicoverdeling en de hoedanigheid van de professionele projectwikkelaar is het beroep op onvoorziene omstandigheden door de voorzieningenrechter afgewezen.
Ook in de huidige tijd zal als uitgangspunt blijven gelden dat overeenkomsten dienen te worden nagekomen. In deze uitspraak wordt opnieuw bevestigd dat een verzoek tot wijziging van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden lang niet altijd worden gehonoreerd. Alles hangt af van de (unieke) omstandigheden van ieder afzonderlijk geval.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan vrijblijvend contact met ons op.