Door de aangescherpte regels voor tijdelijke huurcontracten, huurprijsbeperkingen en mogelijke wijzigingen in de belastingwetgeving komen steeds meer verhuurde panden te koop. Maar let op: de verkoop van een verhuurd object betekent niet dat de huurovereenkomst automatisch eindigt.
In deze blog lees je waar je als kopende (of verkopende) verhuurder alert op moet zijn.
Wanneer een verhuurd pand wordt verkocht, wordt de koper met de eigendomsoverdracht automatisch de nieuwe verhuurder. Toch gaan niet alle rechten en verplichtingen zomaar over op de nieuwe verhuurder. De koper neemt alleen de rechten en plichten over die direct betrekking hebben op het kunnen gebruiken van het gehuurde tegen voldoening van een tegenprestatie door de huurder. Naast de algemene afspraken over wat je huurt en voor welke prijs, kan dit ook zien op afspraken over afwijkend gebruik van het gehuurde en het wel of niet mogen onderverhuren. Let op dat ook de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder bij het einde van de huurovereenkomst, overgaat op de koper.
Daarnaast gaat het daarbij alleen om de rechten en verplichtingen die opeisbaar zijn geworden na de eigendomsoverdracht. Opeisbare verplichtingen tussen huurder en verhuurder die al bestonden voor de eigendomsoverdracht gaan niet over op de nieuwe eigenaar. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om huurachterstanden van de huurder of om situaties waarin de verhuurder schade van de huurder moet vergoeden omdat de vorige verhuurder gebreken aan het gehuurde niet heeft hersteld.
Zorg er ook voor dat de huurder ervan op de hoogte is dat de eigendom van het gehuurde wordt overgedragen. Als de huurder niet weet dat er een nieuwe verhuurder is, kan hij namelijk bevrijdend betalen aan de oude verhuurder.
Koopt de nieuwe eigenaar het pand om het zelf te gaan gebruiken — bijvoorbeeld om er te wonen of zijn onderneming in te vestigen — dan kan hij de huurovereenkomst niet direct opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De wet kent in dat geval namelijk een wachttijd van drie jaar. Die termijn begint pas te lopen nadat de huurder schriftelijk is geïnformeerd over wie de nieuwe verhuurder is.
Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (12 augustus 2025) blijkt hoe belangrijk een duidelijke mededeling is. In die zaak was niet ondubbelzinnig meegedeeld dat er een nieuwe verhuurder was, waardoor de wachttijd van drie jaar pas veel later begon te lopen. Zorg er dus voor dat je op tijd aan de huurder meedeelt dat er een andere verhuurder is. Maak deze mededeling concreet en doe dit schriftelijk.
Besluit je om een verhuurde woning of bedrijfsruimte te kopen, let dan op welke rechten en plichten mee overgaan op jou als nieuwe eigenaar. Denk voorafgaand aan de koop na over jouw plannen met het pand. Als nieuwe verhuurder kan je de huurovereenkomst namelijk niet zomaar opzeggen om het gehuurde zelf te kunnen gaan gebruiken. Zorg ook dat de huurder op tijd over de (ver)koop wordt geïnformeerd. Niet alleen zodat de wachttijd voor de opzegging wegens dringend eigen gebruik begint te lopen, maar ook zodat de huurder weet aan wie hij voortaan de huur moet betalen en bij wie hij terecht kan als er problemen zijn met het gehuurde.
Heb je vragen over jouw rechten en plichten als (ver)kopend verhuurder? Wil je weten wat er met de rechten en verplichtingen van de huurder gebeurt bij verkoop? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag verder.