Het kabinet heeft op 15 maart 2020 besloten tot aanvullende maatregelen over te gaan. Een daarvan is de verplichte ‘sluiting’ van alle eet- en drinkgelegenheden tot en met 6 april 2020. Een dag later werd duidelijk dat bezorgen en afhalen wél mogelijk blijft. Niet alleen horecazaken, maar alle winkels proeven de gevolgen van de corona-uitbraak in Nederland. De winkelstraten zijn leeg, de omzet daalt en winkeliers staan voor het besluit om uit kostenoverweging voorlopig de deuren te sluiten.
Belangrijke vraag is dan ook: is een huurder gezien deze omstandigheden verplicht om zijn huur nog (volledig) te blijven betalen?
Huurprijsvermindering bij een ‘gebrek’
Een huurder kan op basis van de wet bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een gebrek. De definitie van gebrek is echter behoorlijk ruim. Een gebrek is:
‘een staat of eigenschap (die niet aan de huurder toerekenbaar is) waardoor de zaak niet het genot kan verschaffen dat door de huurder mag worden verwacht.’
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat daarmee niet enkel de stoffelijke toestand van het gehuurde op zichzelf is bedoeld. Het gaat om ‘elke op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak – bijv. te geringe afmetingen –, een bepaald gebruik verbiedt’.
De vraag is of de gedwongen sluiting voor de horecaondernemers en/of de teruglopende bezoekersaantallen en dalende omzet (als gevolg van het coronavirus) als ‘gebrek’ kwalificeert.
Hierover wordt verschillend gedacht. De één concludeert dat sprake is van een gebrek, de ander van niet. Ook wordt een tussenvariant aangedragen waarbij wordt gesteld dat sprake is van een gebrek dat aan zowel de huurder als verhuurder moet worden toegerekend. In dit geval zouden beide partijen de helft van de huur voor hun rekening moeten nemen.
Ik betwijfel of sprake is van een gebrek. Het gehuurde is immers nog steeds geschikt om als winkelruimte, of horeca gebruikt worden. De tijdelijke ‘sluiting’ en de daarmee gepaard gaande overlast zal in mijn ogen eerder als feitelijke inbreuk op het huurgenot door derden gelden. De ‘stoornis’ is niet direct gerelateerd aan het gehuurde.
Ook speelt de risicoverdeling zoals is opgenomen in de huurovereenkomst mogelijk een rol. In de algemene bepalingen van ROZ (die veelal van toepassing zijn verklaard) is bepaald dat de huurder dient in te staan voor de contractueel overeengekomen bestemming en is hij kort gezegd verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle vergunningen, ontheffingen en toestemming die daartoe van overheidswege benodigd zijn. De sluiting van de eet- en drinkgelegenheden is dan mogelijk geen gebrek.
Het vorderen van huurprijsvermindering is naar mijn mening dan ook niet aan de orde. Ook niet indien het gehuurde niet hoeft te sluiten, maar de ondernemer wel te kampen heeft met teruglopende bezoekersaantallen. Ik verwacht dat dit laatste in beginsel onder het ondernemersrisico van de huurder zal worden geschaard.
Huurprijsvermindering uitgesloten in het ROZ-model
Of nou wel of geen sprake is van een gebrek, in het ROZ-model is het recht op huurprijsvermindering voor de huurder uitgesloten. Maar deze bepaling is niet per definitie onaantastbaar. Een huurder zou een rechter kunnen verzoeken om de huurovereenkomst (met terugwerkende kracht) aan te passen, omdat sprake is (geweest) van onvoorziene omstandigheden. De lat voor het slagen van deze vordering ligt echter wel aanzienlijk hoog.
Tijdens de kredietcrisis in 2008 werd diverse keren een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan. Daarvan werd in verreweg de meeste gevallen aangenomen dat zo’n crisis tot het ondernemersrisico behoort, waardoor de vordering tot aanpassing van de overeenkomst werd afgewezen.
Bij de exceptionele coronamaatregelen zou dat mogelijk anders kunnen liggen.
Advies
Een huurder heeft niet per definitie recht op huurprijsvermindering. Wel zijn er aanknopingspunten voor een huurder om de verschuldigdheid (en de hoogte) van de huurprijs aan de kaak te stellen. Dit is geen gelopen race. Zowel huurder als verhuurder dienen daar bij stil te staan en zullen er in dat kader goed aan doen om tot een gezamenlijke oplossing te komen.
De uitkomst van een eventueel geschil zal mede afhankelijk zijn van de uiteindelijke duur en ernst van de getroffen en mogelijk nog te treffen overheidsmaatregelen. Ook staat iedere situatie op zichzelf en zal de impact van de maatregelen per geval verschillen.
Heeft u nog vragen over uw rechten als huurder of verhuurder? Neem dan contact met ons op.
Corona Ondernemerslijn
Heeft u juridische vragen die betrekking hebben op het Coronavirus? Bel dan met onze Corona Ondernemerslijn. Een team van specialisten is 24/7 bereikbaar om vragen over bijvoorbeeld de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud te beantwoorden. Dit is geheel kosteloos. Klik hier om naar de Corona Ondernemerslijn te gaan.
