Rookgasafvoeren en koolmonoxide worden nogal eens in één adem genoemd bij VvE’s. Koolmonoxide is giftig, reukloos en onzichtbaar. Als koolmonoxide wordt ingeademd, kan het bloed minder zuurstof opnemen. Dit kan lijden tot koolmonoxidevergiftiging. Bij een hoge concentratie koolmonoxide treden ernstige symptomen op zoals bewusteloosheid, coma, blijvende hersenschade en zelfs overlijden.
In november 2015 heeft de Onderzoeksraad voor Veiligheid haar rapport ‘Ongevallen met koolmonoxide’ gepubliceerd. Hieruit bleek dat ongevallen die te maken hadden met koolmonoxide vaak veroorzaakt worden door lekkende gemeenschappelijke rookgasafvoeren of verkeerd aangesloten ketels in boven elkaar gelegen woningen. Hierdoor komen rookgassen en mogelijk koolmonoxide vrij.
Gezien de gevaren die zich kunnen voordoen met CV-ketels, is het van groot belang om daar als VvE zorgvuldig mee om te gaan én om daar als gemeente strikt op toe te zien. Al geruime tijd vormt het onderwerp CV-ketels een heikel punt bij veel VvE’s. De aanscherping van de regels met betrekking tot het aanschaffen en (laten) plaatsen van een CV-ketel is weliswaar een aanzienlijke verbetering voor de veiligheid, maar de problemen waar VvE’s tegenaan lopen worden juist vergroot.
In dit artikel licht ik toe met welke problemen VvE’s worden geconfronteerd, of wijziging van het Bouwbesluit 2012 aangaande certificering werkzaamheden gasverbrandingsinstallaties (hierna: ‘Certificering’) daarin verandering brengt en op welke wijze de gemeente daar een bepalende rol in kan spelen.
Bij VvE’s vormt onderhoud en vervanging van CV-ketels vooral een probleem als de leidingen en/of de schacht waar de leidingen doorheen lopen tot de gemeenschappelijk gedeelten en zaken behoren, terwijl de CV-ketels in de appartementen tot de privégedeelten en zaken behoren (zie daarvoor de splitsingsakte). Als de vergadering van eigenaars besluit de leidingen te vervangen, dan moeten ook alle CV-ketels worden vervangen, omdat dit een eis is van de leverancier vanwege de nieuwe regelgeving. Echter, aangezien de CV-ketels privé zijn, komen de kosten van een nieuwe CV-ketel voor rekening van de eigenaar zelf. Niet elke eigenaar kan die kosten dragen. Daarnaast kan het ook zijn dat een eigenaar recent zijn CV-ketel heeft vervangen en niet opnieuw kosten wil maken. Omgekeerd kan het zijn dat een eigenaar zijn CV-ketel wil vervangen, maar dat de gemeenschappelijke leiding is verouderd waardoor de installateur daar geen nieuwe CV-ketel op mag aansluiten. Wanneer de VvE vervanging van de leiding pas drie jaar later op haar meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) heeft staan, kan de eigenaar geen nieuwe CV-ketel laten aansluiten.
Kortom, veel problemen op het gebied van CV-ketels voor zowel de VvE als de eigenaar. Voor deze problemen bestaan gelukkig ook oplossingen, maar het voert te ver om dat te bespreken in dit artikel. Overigens bestaan de hiervoor beschreven belemmeringen niet als een VvE voorzien is van blokverwarming. Bij blokverwarming is alles gemeenschappelijk.
Met name voor VvE’s waar de CV-ketels in de appartementen privé zijn, zal de Certificering enerzijds zinvol zijn. Door Certificering zijn eigenaars immers verplicht een gecertificeerd bedrijf in te schakelen. De certificering geschiedt op basis van een certificatieschema waarin eisen worden gesteld aan zowel de inhoudelijke kennis van personen als aan het proces met betrekking tot uit te voeren controles en metingen. Pas als daaraan wordt voldaan, mag een gasverbrandingsinstallatie in bedrijf worden gesteld.
Anderzijds zal Certificering voor de VvE tot een extra zorgplicht leiden om erop toe te zien dat de eigenaar zijn CV-ketel laat onderhouden en vervangen door een gecertificeerd bedrijf. Controle is lastig, omdat het – doorgaans – vrijwillige bestuur van de VvE in principe niet door een eigenaar op de hoogte wordt gesteld over de vervanging van een CV-ketel. Daarnaast mag het bestuur ook niet zonder meer een appartement betreden om een controle uit te voeren. Handhaven zal dus lastig worden voor de VvE.
De VvE kan preventief eigenaars zo goed mogelijk informeren, door de regels van Certificering kort samen te vatten in haar huishoudelijk reglement. Bijkomend voordeel is dat de VvE ingeval van overtreding van Certificering niet enkel is aangewezen op het Bouwbesluit 2012, maar ook een beroep kan doen op haar huishoudelijk reglement dat wordt overtreden. Overigens verwacht ik dat een regel in het huishoudelijk reglement waarmee een eigenaar wordt verplicht aan te tonen welk bedrijf zijn CV-ketel heeft onderhouden en/of vervangen, is toegestaan.
Toezicht en handhaving vanuit de overheid ligt primair bij het bevoegd gezag, veelal de gemeente. De gemeente kan handhavend optreden bij overtreding van het verbod om zonder certificaat werkzaamheden te verrichten aan gasverbrandingstoestellen. Bij constatering van een overtreding kan daarom een herstelsanctie worden opgelegd, zoals een last onder dwangsom. De gemeente kan zich daarbij richten tot zowel de installateur als de bewoner/eigenaar. De gemeente heeft geen toezichtstaak ten aanzien van de aanwijzing van Conformiteit beoordelende instantie (CBI’s) die op basis van het certificatieschema de bedrijven certificeren. Toezicht op de CBI’s valt onder de Minister van BZK.
Bij vermoeden van overtreding van Certificering heeft de gemeente meer bevoegdheden dan de VvE. De gemeente is bijvoorbeeld op basis van een machtiging tot binnentreden bevoegd een woning binnen te betreden om onderzoek te doen. Daarnaast heeft de gemeente ook de bevoegdheid om bij het installatiebedrijf nader onderzoeken uit te voeren. De VvE heeft die mogelijkheid niet.
Kort en goed heeft de gemeente op basis van Certificering verdergaande bevoegdheden tot het handhaven van de regels dan de VvE die heeft. Gezien de grote gevaren die (nogmaals) zijn onderstreept in het rapport ‘Ongevallen met koolmonoxide’, doet de gemeente er naar mijn mening goed aan om haar bevoegdheden – binnen de capaciteit die zij heeft – zoveel mogelijk te benutten om de regels te handhaven. Om te voorkomen dat de gemeente moet handhaven met alle daarbij komende kosten en wellicht negatieve publiciteit, kan de gemeente VvE’s actief informeren over de regels voor Certificeren, al dan niet tezamen met de overige mogelijkheden voor de duurzaamheidsambities van de overheid op basis van het Klimaatakkoord 2021. Daarbij kan de gemeente tevens inspelen om de mogelijkheden voor VvE’s om zelf naleving van de regels af te dwingen bij de eigenaars via de splitsingsakte, het huishoudelijk regelement én de besluitvorming binnen de vergadering van eigenaars.
Heeft u vragen over de mogelijkheden om VvE’s te informeren over de juridische mogelijkheden om naleving van de regels van Certificering te bevorderen en – indien nodig – handhavend op te treden richting de eigenaars? Neemt u dan gerust contact met ons op via 0344 – 677 188.
Dit artikel is geschreven door mr. Paul Bekkers en geplaatst in Bouwkwaliteit in de Praktijk, een vakblad voor private en publieke partijen dat inhaakt op de veranderingen in de bouwkolom en de regelgeving. Het blad heeft als doelstelling de bouwkwaliteit en bouwregelgeving naar een hoger plan te tillen en iedereen wegwijs te maken in de nieuwe ontwikkelingen op dit gebied.