Op 14 juli jl. heeft de Onderzoeksraad voor de Veiligheid (OVV) zijn rapport gepubliceerd naar aanleiding van de fatale flatbrand in Arnhem tijdens de Nieuwjaarsnacht in 2020. Hierbij kwam een gezin vast te zitten in een lift en zijn de vader en het jongste kind van het gezin overleden. De moeder en het oudste kind hebben de brand ternauwernood overleefd. Een verschrikkelijk drama! Een van de conclusies van de OVV is dat (enkelvoudige) vluchtroutes bij brand niet altijd lang genoeg vrij blijven van rook en vuur. Het is hierdoor dan niet mogelijk om woongebouwen op een veilige manier te ontvluchten. Wat betekent deze conclusie voor appartementseigenaars én voor huurders?
Verantwoordelijkheid VvE en appartementseigenaars
Uit het onderzoek van OVV blijkt dat er een bankstel stond in de enige vluchtroute in het appartementencomplex. Daarnaast waren in het verleden verschillende bouwkundige aanpassingen gedaan, zoals plaatsing van een lexaanplaat in de deur tussen de entreehal en het trappenhuis en een houten wandconstructie onder de trap. Deze pasten niet binnen het ontworpen en vergunde niveau van brandveiligheid. De gebouweigenaar – in dit geval een woningcorporatie – is ervoor verantwoordelijk dat het gebouw voldoet aan de regels voor brandveiligheid zoals bepaald in het Bouwbesluit 2012.
De brandveiligheid van een woongebouw moet in elk geval op het bij de bouw verkregen niveau voor brandveiligheid worden gehouden. Bij een VvE zijn de appartementseigenaars gezamenlijk de eigenaar van het gebouw en beheert de VvE de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Dit betekent dat zowel de VvE als de appartementseigenaars medeverantwoordelijk zijn voor het vrijhouden van de vluchtroutes. Ook gebruikers (zoals huurders) hebben daar een bepaalde verantwoordelijkheid in.
Aansprakelijkheid VvE en appartementseigenaars bij belemmeren vluchtroute
Als een appartementencomplex niet voldoet aan de eisen voor brandveiligheid zoals bepaald in het Bouwbesluit, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Zoals hiervoor beschreven is het zowel een verantwoordelijkheid van de VvE als van de appartementseigenaars zelf, dat wordt voldaan aan de eisen voor brandveiligheid. Is dit niet het geval, dan is de kans aanzienlijk dat zowel de VvE als de appartementseigenaars daarvoor – eventueel hoofdelijk – aansprakelijk zijn, waarbij doorgaans geen beroep kan worden gedaan op een schadeverzekering.
Hoe moet de VvE handelen bij belemmeren vluchtroute?
Om te voorkomen dat vluchtroutes worden belemmerd door obstakels, moet – het bestuur namens – de VvE er strikt op toezien dat dit niet gebeurt. Zodra de vluchtroute wordt belemmerd, dient de VvE op te treden tegen de veroorzaker daarvan. Het is van groot belang dat dit correct en volgens de (vaak formele) regels gebeurt. Ik zie regelmatig dat vorderingen worden afgewezen omdat de VvE in het voortraject niet de juiste formaliteiten in acht heeft genomen. De wijze waarop de VvE kan optreden hangt af van de regels in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Deze regels zijn niet altijd even helder. Win vooraf advies in over de te nemen stappen.
Wilt u weten op welke wijze uw VvE in dergelijke situatie dient te handhaven of op welke wijze u als appartementseigenaar zelf kunt handhaven of handhaving door de VvE kunt afdwingen? Neemt u dan contact met mij op.
